Snellire le regole locali e riorganizzare gli uffici per semplificare davvero

Il settore immobiliare è storicamente tra quelli che più spesso richiama il legislatore a fare opera di semplificazione. Richiamo ancora più forte in questi giorni in cui il superbonus del 110% attira tante attenzioni.

A un primo sguardo lo scenario pare già connotato da una forte semplificazione. Solo in Italia la quasi totalità degli interventi edilizi viene autorizzata con la presentazione di una Scia. Inoltre, il legislatore risolve con tempestività (anche se sovente con scarsa efficacia) gli “inciampi” che si vengono a creare nel corso dell’evoluzione normativa e giurisprudenziale. Ricordiamo ad esempio le modifiche alla disciplina della demolizione ricostruttiva, apportate dal Dl Semplificazioni per rimediare alle incertezze generate dalla sentenza della Consulta 70/2020.

Anche gli enti locali danno il proprio apporto con bonus e incentivi procedurali. Ad esempio, la Regione Lombardia consente la presentazione di un permesso di costruire convenzionato in alternativa al piano attuativo, con un consistente risparmio di procedura.

Insomma, sulla carta il sistema è già tra i più semplificati. Eppure, è opinione diffusa tra gli operatori del settore che il quadro normativo sia altamente complesso e l’apparato ancora troppo farraginoso. Chi intende avviare una pratica edilizia si consegna, nei fatti, ai tempi della burocrazia e all’incertezza delle norme, spesso da coordinare con le nuove che il legislatore produce continuamente. Ecco il paradosso della semplificazione. Non a caso, più le norme sostanziali sono complicate più il sistema punta sull’autocertificazione, lasciando al privato l’onere di asseverare la conformità dei progetti.

Tuttavia, mentre la semplificazione investe soltanto gli adempimenti procedurali, le reali complicazioni all’attività edilizia risiedono nella qualità della normazione e dell’apparato burocratico: il focus, perciò, andrebbe spostato dalle procedure alla sostanza.

Quanto alla qualità della normazione, la questione riguarda soprattutto il livello della disciplina regolamentare locale sull’urbanistica e l’edilizia. Si prenda il nuovo Pgt di Milano, senza dubbio lo strumento più avanzato in circolazione. Nonostante ciò, esso ha contenuti tecnico-sostanziali assai complicati. Il problema intrinseco risiede infatti nella complessità dei requisiti prestazionali che i progetti devono rispettare. Questa è a sua volta determinata dalla necessità di perseguire obiettivi così variegati dal risultare in contrasto tra loro: ad esempio, la difficoltà di coniugare le regole sull’invarianza idraulica con i vincoli morfologici. Bisognerebbe investire sulla semplicità, privilegiando precetti chiari, che non ambiscano irrealisticamente a coprire ogni caso possibile, e una discrezionalità “agile”.

La semplicità delle norme può avere un impatto decisivo anche sulla qualità della macchina amministrativa. I tecnici a disposizione degli enti locali sono spesso pochi e oberati da una miriade di controlli e verifiche prestazionali da eseguire nel corso delle procedure autorizzative.

Il rapporto Oppal del Politecnico di Milano conferma che, soprattutto nei grandi centri, gli adempimenti regolamentari rallentano l'attività edilizia. Nonostante la media nazionale sia di 8 mesi, a Milano il tempo di approvazione di un piano attuativo supera i 25 mesi (dati 2018); occorrono 9 mesi per la rimozione dei contatori elettrici in un fabbricato in via di demolizione. Questi problemi non derivano solo da una consolidata intrinseca lentezza dell’apparato, ma sono causati soprattutto dalle enormi responsabilità che investono il personale tecnico-amministrativo locale, che si ritrova schiacciato dal dover gestire norme non chiare. L’incertezza che ne consegue blocca i funzionari, imponendo loro un’eccessiva ponderazione delle scelte o facendoli optare per una “inoffensiva” inazione.

La soluzione, oltre che dall’eliminazione della cavillosità regolamentare locale, va colta anche dalla riorganizzazione e dall'impulso alla digitalizzazione che questi mesi di emergenza stanno sospingendo.

L’obiettivo deve diventare quello della semplicità: al contrario della semplificazione, essa rappresenta un vero interesse pubblico, funzionale non solo alle attività economiche ma al buon funzionamento della macchina amministrativa.