Tar Calabria: piani attuativi urbanistici inutili in presenza di «lotti interclusi»
Se il terreno ricade in un'area già urbanizzata e viene valorizzato da un progetto confrome al Prg non serve aspettare l'adozione dello strumento attuativo
Gli strumenti urbanistici attuativi previsti dai piani regolatori sono inutili allorquando vi sia un "lotto intercluso", ossia quando l'area non sia ancora stata edificata, ricada in una zona integralmente interessata da costruzioni, sia dotata di tutte le opere di urbanizzazione previste dagli strumenti urbanistici e sia valorizzata da un progetto edilizio del tutto conforme al piano regolatore generale (Tar Calabria-Catanzaro, sentenza 24 aprile 2020 n. 672).
In questi termini, i giudici amministrativi calabresi hanno annullato il provvedimento con il quale il Comune di Tropea, richiamando sic et simpliciter l'art. 12 delle N.t.a. del Piano regolatore generale ("fino all'approvazione de[l] Piano particolareggiato di iniziativa pubblica- e [del] Piano di lottizzazione convenzionata nella Zona C [….] sono consentiti interventi pubblici relativi alla rete viaria, dei parcheggi, dei servizi e delle attrezzature pubbliche [e] sul patrimonio edilizio esistente [quali] manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia senza aumenti di volumetria"), aveva negato il permesso di costruire relativo ad un fabbricato da adibire a Bed &Breakfast su un lotto intercluso, di complessivi mq 1.000, in zona C di espansione urbanistica.
Cornice normativa
Il lotto intercluso è una deroga eccezionale al principio generale stabilito dell' art. 9 del Testo unico edilizia (Dpr 380/2001) a mente del quale il rilascio del titolo edilizio può essere legittimamente disposto solo dopo che si sia concluso il procedimento per la adozione dello strumento urbanistico attuativo e che lo stesso sia divenuto perfetto ed efficace.
La sentenza
Il proprietario del fabbricato aveva impugnato il provvedimento per violazione e falsa applicazione dell'art. 9 del Tue, dell' art. 12 delle N.t.a. dello strumento urbanistico ed eccesso di potere per difetto di motivazione e carenza di istruttoria, sostenendo che il lotto avesse tutti i presupposti per essere qualificato intercluso in quanto:
1) l'approvazione dei piani attuativi, pur previsti dallo strumento urbanistico, non sarebbero stati necessari in quanto il lotto era servito da strade comunali asfaltate, rete idrica e fognante ed illuminazione pubblica;
2) i fabbricati realizzati nei lotti circostanti erano stati edificati nel rispetto delle distanze ad altezze previste per la zona territoriale omogenea interessata. Argomentazioni che la sentenza in narrativa ha accolto alla luce della situazione di fatto e dell'orientamento giurisprudenziale secondo cui:
-un lotto può essere considerato intercluso, suscettibile di edificazione anche in assenza dello strumento attuativo previsto dal piano regolatore generale, quando si accerti la sussistenza di una situazione di fatto perfettamente corrispondente a quella derivante dall'attuazione del piano esecutivo, ossia quando ricorrano congiuntamente le seguenti condizioni:
a) l'area, seppur edificabile, non sia stata ancora edificata;
b) ricada in una zona integralmente interessata da costruzioni;
c) sia dotata di tutte le opere di urbanizzazione, primarie e secondarie, previste dagli strumenti urbanistici (Consiglio di Stato, Sez. II, sentenza 3 dicembre 2019, n.8270 ; Tar Basilicata, 29 novembre 2005 n. 1002; TAR Puglia Lecce, sez. III, 18 gennaio 2005 n. 164). Senza considerare che lo stesso principio è stato affermato anche giurisprudenza amministrativa risalente (cfr. Consiglio di Stato, Sez. V: sentenza 13 ottobre 1988, n. 561 e sentenza 5 maggio 1990, n. 425, secondo cui "uno stato di sufficiente urbanizzazione della zona deve ritenersi equivalente all'operatività di un piano attuativo ancorché previsto dal piano regolatore generale");
-spetta al Comune verificare la concreta urbanizzazione dell'area oggetto dell' intervento costruttivo del privato e accertare la compatibilità effettiva del nuovo insediamento edilizio rispetto allo stato di urbanizzazione della zona (cfr. Consiglio di Stato, sez. V, sentenza 4 maggio 1995, n. 699). Fermo restando che anche l'accertamento della sussistenza del lotto intercluso "non esclude in assoluto l'esigenza di pianificazione dell'urbanizzazione […] quando permane l'esigenza di realizzare un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo e di potenziare le opere di urbanizzazione già esistenti" ( ex multis, Consiglio di Stato: Sez. V, sentenza 1° ottobre 2007, n. 5043; Sez. IV, sentenza 29 febbraio 2012, n.1177).
