Mercato internazionale, oltre 400 miliardi destinati a investimenti nel real estate
Una “grande muraglia” di denaro. Pronto per essere investito nel settore immobiliare di tutto il mondo e solo in cerca di opportunità all'altezza, sempre più elevata, degli investitori: non solo in termini di qualità, che deve essere ormai di “grado A”, ma anche di taglia minima di investimento. Mai come oggi, dal 2009, la liquidità in cerca di asset o prodotti immobiliari da immettere nei grandi portafogli è stata così elevata. A fine 2015 si stima fossero disponibili 443 miliardi di dollari (quasi 395 miliardi di euro), in continua crescita. E per il 2016 questa massa di denaro salirà del 4,2%, vale a dire a quota 411-412 miliardi di euro.
La fotografia viene da Cushman&Wakefield che ormai da 12 anni monitora le disponibilità di capitali pronte ad affluire al real estate e che al Mipim di Cannes ha presentato “The great wall of money 2016”, trovando peraltro concordi i grandi player internazionali che, presenti al maggior evento di networking del settore immobiliare (che riunito oltre 21.500 professionisti di altissimo livello del real estate mondiale) erano prevalentemente in cerca di opportunità di investimento, più che di offerta di prodotto. Tanto che i 4.800 investitori presenti concordano proprio su alcuni punti-chiave, vero fattore distintivo di questa forte ripresa: quello che manca è il prodotto e nonostante i grandi mercati classici e gli investimenti “core” restino una priorità, la parola d'ordine è ormai andare a esplorare nuove location e asset alternativi.
Così le città in cui investire non sono più solo le cosiddette “Pier 1”, ma ci si sposta verso le più redditizie “Pier 2” e persino “Pier 3”: tradotto in parole più semplici, si approcciano le città secondarie e anche terziarie, dove il rischio è forse un po' più alto, l'orizzonte di investimento un po' più lungo, ma ancora si trova prodotto di qualità e profittevole, sicuramente con rendimenti superiori alle location più battute. In termini di asset, l'alternatività si declina invece aggiungendo una diversificazione di portafoglio maggiore: a uffici, centri commerciali, immobili industriali e logistici e hotel, si affianca sempre di più il settore residenziale (housing, grande filo conduttore del 2016), oltre alle residenze per studenti, residenze per anziani, health care (strutture per la sanità).
Ma torniamo a queste grandi quantità di denaro in cerca di destinazione. «Dato che i mercati dei capitali globali affrontano sempre maggiori turbolenze e incertezze _ ha spiegato Carlo Barel di Sant'Albano, Ceo di Cushman & Wakefield's Global Capital Markets _ i capitali aumenteranno le preferenze per il real estate e tutto il mondo è interessato da questi grandi afflussi di investimento». Insomma, una caccia al baule dei tesori nascosti, in questo caso costuiti da progetti avveniristici e sempre più ecosostenibili in ogni parte del globo. Le aree che attrarranno più investimenti sono le Americhe (non solo gli Stati Uniti), mentre la Cina, il Regno Unito, il Giappone, e la Germania sono tutti nei “top five”. Ma mentre negli Stati Uniti la maggior parte degli investimenti provengono da player nazionali (solo il 23% dall'estero), per le altre aree vale il discorso opposto.
Le Americhe rappresentano la destinazione preferita di circa 169 miliardi di dollari (150,7 miliardi di euro), mentre verso l'area Emea (Europa, Medio Oriente e Africa) catalizza circa 143 miliardi di dollari (127,5 miliardi di euro). Nonostante l'area Asia-Pacifico pesi un po' meno delle due aree precedenti, è però quella che vede i maggiori tassi di crescita, con un +8% nel 2015. Quello che spicca dalla ricerca è poi la tipologia-target di investimento ricercata dai grandi investitori, sia che si tratti di fondi e prodotti multi-investimento o specializzati.
Al primo posto c'è infatti il prodotto immobiliare residenziale con il 23%, seguito dal retail con il 19%, dall'industriale con il 18% e, solo al quarto posto, gli uffici, con il 18%. Il settore dell'ospitalità pesa invece per il 10% e ben un 14% è della categoria “altro”. Con un'ulteriore elaborazione Cushman&Wakefied si è spinta a calcolare i capitali disponibili per Paesi e, tolti i “big five” citati prima _ che insieme aggregano 305 miliardi di dollari (circa 272 miliardi di euro), seguono la Francia (17 miliardi di euro), l'Austria (15,2 miliardi di euro), il Canada (9,8 miliardi di euro) e la Svezia (8 miliardi di euro). Norvegia, Italia, Spagna sono pari in classifica, con tre miliardi di dollari a testa (2,6 miliardi di euro), ma perlomeno per Italia e Spagna sono molti i player globali a precisare che si tratti di stime molto prudenziali, più che altro dovute all'incertezza circa la possibilità di trovare prodotto di livello e tipologia adatta in cui investire.
«Il futuro dei mercati immobiliari è comunque oggetto di diverse interpretazioni _ ha continuato Carlo Barel di Sant'Albano _ e questo porterà a un modo diverso di allocare i capitali, preferendo le scelte meno rischiose in termini di capacità di gestione e decisionali, con una precedenza verso realtà con forti track record. Vedremo inoltre più joint venture e passaggi di mano di intere piattaforme e portafogli».
