Seconde case: gli italiani puntano sulla Spagna, in calo New York e Londra

Un mercato immobiliare in recupero che potrebbe presto virare verso la stabilità della ripresa. Timidamente, già da circa un anno e mezzo, nel real estate spagnolo qualcosa si sta muovendo e gli esperti iniziano a parlare di consolidamento del mercato (i prezzi non scendono più) e di una previsione di crescita a “velocità di crociera” per gli anni a venire.

Nelle grandi città si torna a declinare il verbo “subir” (aumentare): sono lievemente in aumento i prezzi e il numero delle transazioni.

Secondo il rapporto semestrale pubblicato a febbraio dall’Istituto bancario Bankinter, il recupero del segmento residenziale è ormai consolidato, sulla scia di quello commerciale già in crescita dalla fine del 2014 grazie all’arrivo dei grandi investitori internazionali.

Nel 2016 la richiesta di abitazioni (e la previsione delle vendite) salirà a 420mila unità (tra nuove e usate), 53mila in più rispetto al 2015. Nel 2007 erano 853.658 le transazioni di residenze (passate a 364.601 nel 2014). Il prezzo medio degli appartamenti dovrebbe salire di almeno un ulteriore 3% (fino a un 5% nelle grandi città e nelle zone turistiche più gettonate dai compratori, anche stranieri). Un moderato aumento dei prezzi dovrebbe continuare anche nel corso del 2017.

In un contesto come quello attuale, questo aumento è giustificato dal lieve miglioramento del mercato del lavoro spagnolo, dalla caduta dei costi del finanziamento e dal ritorno del mattone nella categoria degli investimenti sicuri.

«La tendenza alla caduta dei prezzi in Spagna è finita - conferma Jesus Amador, analista per il settore immobiliare di Bankinter -. Dopo i 3-5 anni nei quali abbiamo avuto una caduta reale media del 30-35% (soprattutto per gli immobili costruiti negli anni d’oro), i prezzi stanno tornando timidamente a crescere». A dare l’avvio della ripresa il segmento non residenziale. «Alla fine del 2014 e inizio del 2015 sono tornati a un livello alto gli investimenti nel settore immobiliare commerciale (soprattutto per quanto riguarda i grandi mall e gli uffici). Come di norma, il settore residenziale segue, seppur con moderazione». Secondo il rapporto della “banca arancione”, il mattone in Spagna offre un tasso medio di redditività lorda pari al 4%, a fronte di una mancanza (o quasi) di alternative nel mercato. Questo può tradursi in un 3-3,5% netto, fermo restando che il ciclo d’investimento deve essere a medio o lungo termine (come minimo cinque anni), al fine di poter ammortizzare le spese dell’acquisto e le tasse conseguenti (che in Spagna viaggiano attorno al 12,5%).

La vendita di immobili agli stranieri gioca molto in questo ambito. Dal 2012 si è verificata un aumento della domanda di stranieri non residenti (soprattutto, tedeschi, britannici, francesi, russi, italiani) che, oggi, ha raggiunto il massimo storico.

Nella statistica delle top 15 nazionalità che comprano casa in Spagna, redatta dall’Ordine dei “Registratori” di proprietà, gli italiani si trovano al settimo posto. In testa i britannici, al secondo posto i francesi, al terzo i russi, seguiti dai tedeschi e dai belgi. Gli svedesi si aggiudicano la sesta posizione.

Terreno di caccia dei nostri connazionali sono le zone più appetibili da un punto di vista turistico, come gli arcipelaghi (Canarie e Baleari), la Catalogna (soprattutto Barcellona, dove la comunità italiana è, tra quelle straniere, la più numerosa) e Madrid.

«A Madrid le zone più belle dei quartieri di Salamanca, Chamberi, Centro, Retiro e Chamartín, sono le più interessanti se si punta a un investimento» spiega Paloma Pérez Bravo, direttrice generale del settore vendite di Engel&Völkers a Madrid.

Nella capitale, i prodotti iniziano a scarseggiare e i prezzi hanno iniziato a salire, oscillando intorno ai 3mila euro metri quadrati con punte fino a 10mila euro. Gli appartamenti più interessanti, sempre secondo l’agenzia, sono quelli con due o tre camere da letto, vicini a scuole, attività commerciali e ben collegati, per i quali la richiesta di affitto è in aumento. La redditività, conferma Bravo, si situa attorno al 3-4% potendo arrivare anche al 5 per cento.

Barcellona offre più o meno lo stesso quadro. Da Tecnocasa confermano il graduale aumento dei prezzi (fino a un 8,2% in un anno) e la richiesta di affitti per appartamenti in centro con pari prospettiva di redditività. I quartieri vip sono: Gracia, Eixample, Les Corts, il Barrio Gotico con El Borne, Barceloneta (sul mare) e Sarria (il più chic e molto richiesto dagli espatriati italiani). In queste zone i prezzi si aggirano attorno ai 3mila euro al mq, con l’eccezione di Sarria, Les Corts e Barceloneta, dove il prezzo medio non scende al di sotto dei 4mila euro al metro.

Nel capoluogo catalano due quartieri sono da tenere d’occhio: Sant’Antoni (soprattutto l’aria attorno all’antico mercato in ristrutturazione) e Poble Sec (offre interessanti occasioni d’investimento, un’ottima posizione ma una qualità degli edifici medio-bassa). È qui che si sta spostando la movida festaiola e artistica di Barcellona. La media dei prezzi e pari a 3mila euro al metro per il primo e 2.775 euro per il secondo.

Questo impulso alla vendita dovrebbe continuare nei prossimi due anni anche se gli esperti escludono il ritorno della domanda degli anni del boom.

Prima di tutto Spagna, dalle grandi città alle isole, poi a seguire New York, Londra e l'Europa dell'Est nel suo complesso. Sono queste le prime mete estere dove gli italiani hanno acquistato casa nel 2015. Con 47mila transazioni in tutto lo scorso anno, gli italiani hanno mostrato di preferire la casa oltrefrontiera alla seconda abitazione nel nostro Paese. Secondo Scenari Immobiliari, prima meta è proprio la Spagna, sia nelle grandi città come Madrid e Barcellona, ma anche nelle isole come l'arcipelago delle Baleari a Ibiza e Formentera. La Spagna ha accolto nel 2015 il 26% degli acquisti di case oltrefrontiera da parte dei nostri connazionali.

È sceso, invece, il numero delle transazioni concluse a Londra (in Gran Bretagna gli acquisti sono passati dall'11% al 10%) e a New York (negli Usa in generale gli acquisti sono scesi dal 15 all'11%) per due ordini di motivi: primo il cambio poco favorevole per un compratore in euro visto il trend di sterlina e dollaro decisamente altalenante e penalizzante per la moneta unica, in secondo luogo perché in queste due città i prezzi sono saliti in maniera esponenziale negli ultimi anni toccando livelli che fanno temere una possibile retrocessione, se non uno scoppio di una bolla immobiliare perlomeno per insostenibilità di tali valori.

Chi compra casa all'estero? In genere coloro che desiderano fare un investimento in una capitale europea ma utilizzare l'appartamento per i fine settimana, oppure coloro che intendono mandare i figli a studiare in un altro Paese. Sale, infatti, la quota di famiglie che acquistano per investimento, circa il 52% del totale. Un numero considerevole di acquirenti è rappresentato da italiani che vogliono cambiare vita perché hanno raggiunto l'età della pensione e che vogliono cogliere l'opportunità delle agevolazioni fiscali e gli sconti sulla sanità che alcune Nazioni offrono per richiamare nuovi residenti. Nel 2015 i pensionati italiani hanno acquistato circa 4.500 abitazioni oltrefrontiera.

opo diversi anni di stagnazione, è in ripresa l'interesse per il Portogallo, ma circoscritto a Lisbona.Calano lievemente gli investimenti in Germania, a causa soprattutto del rallentamento del mercato tedesco. La maggior parte degli acquisti continua a essere concentrata a Berlino. Kurfurstendamm resta l'area più richiesta, ma sono in aumento gli acquisti in altre zone, come Kreuzberg, Friedrichshain e, soprattutto, Mitte, dove sono stati realizzati di recente immobili residenziali di lusso con forme architettoniche all'avanguardia.

A Londra, meno richiesta, nella fascia di lusso le zone più ambite continuano a essere quelle di maggior pregio, soprattutto Chelsea, Notting Hill e South Kensington, dove l'investimento supera quasi sempre un milione di sterline. Nei Paesi dell'Est diminuiscono gli investimenti nelle grandi città, come Praga e Varsavia, mentre cresce l'interesse per le zone turistiche, dove ci sono stati numerosi sviluppi anche di lusso. Gli acquisti in Croazia sono stabili, si conferma l'aumento dell'interesse per il Montenegro, con particolare concentrazione nelle lussuose Budva e Sveti Stefan. Infine si guarda con attenzione all'Albania, che non è ancora stata contaminata dal turismo di massa.