Mercato residenziale, in Europa prezzi in rialzo ma crollano gli affitti

La pandemia al contrario delle previsioni iniziali, non ha influito negativamente sui prezzi dei mercati residenziali europei. Al contrario, quando si parla di abitazioni di pregio (non necessariamente di lusso) nei centri città della capitali o delle metropoli più importanti a livello immobiliare, i prezzi sono aumentati. Andando invece ad esaminare i canoni di affitto, assistiamo a un ridimensionamento: se non proprio una mannaia, perlomeno una bella sforbiciata, che impatta maggiormente sulle città meno "sane", cioè quelle dove ormai gli affitti brevi a fini vacational e quelli per gli studenti avevano deformato il livello medio dei canoni. Un esempio? La tanto discussa Barcellona, ormai divenuta proibitiva per i suoi abitanti naturali a causa della "bomba Airbnb": gli affitti nel 2020 sono diminuiti dell'8,7% in termini di costo e ancor di più in termini di domanda.Ma andiamo con ordine, cominciando dai prezzi.

Da Parigi a Mosca, passando per Praga e Berlino. Aumenti dei prezzi delle case "importanti" dal 5 al 10% hanno caratterizzato, appunto, Mosca (+9,6%), Vienna (+9,36%), Zagabria (+8,78%), Amsterdam (+8,14%), Varsavia (+8,06%), Praga (+7,68%), Berlino (+7,28% e Atene (+6,82%). Come vanno letti questi dati? La fonte è tra le più autorevoli in Europa, Global Property Guide, che a propria volta esamina i dati ufficiali dei singoli Paesi e li elabora. «I prezzi pubblicati – spiegano dalla società – si basano su ricerche condotte e aggiornate in house. Passiamo sistematicamente al setaccio gli annunci internet, sia di vendita che di affitto». I prezzi si riferiscono ad appartamenti di circa 120 metri quadrati ubicati nel centro delle capitali o delle città più rappresentative a livello immobiliare e le proprietà prese in considerazione sono in eccellenti condizioni, con una buona dote di servizi, ristrutturate o riammobiliate negli ultimi cinque anni. Le variazioni si riferiscono ai prezzi nominali. Dunque il riferimento non è all'intero mercato immobiliare, ma a una gamma di residenze di un certo pregio e testimoniano come la qualità abbia avuto la meglio anche in un periodo così difficile.

Prezzi in salita
A Roma i prezzi delle proprietà centrali sono cresciuti del 3,43%, quasi come a Londra (+3,47%) e Tallinn (+3,72%). Più alta la performance di Lisbona, al +5,82%, e di Parigi, al +5,72%. «Il mercato britannico continua a migliorare, a sorpresa – spiegano da Global Property Guide –. I prezzi immobiliari reali sono infatti cresciuti del 2,6% nel 2020, contro una discesa dell'1,44% dell'anno precedente». Gli aumenti maggiori sono stati a Istanbul e Lussemburgo, con rispettivamente il +27,3% e 16,7%; Budapest, con il -28%, svetta invece in negativo. Cosa c'è dietro a tali performance "estreme"? La Turchia è alle prese con un tasso d'inflazione molto alto, ormai da anni, e nel 2021 le attese sono vicine al 12%. La crescita reale dei prezzi degli appartamenti centrali di Istanbul si riduce dunque di molto e, al tempo stesso, il mattone si conferma bene rifugio in fasi di alta inflazione, facendo aumentare anche i prezzi reali.Anche i prezzi delle case in Lussemburgo sono in netto aumento, ma in questo caso è un effetto del contrasto tra domanda e offerta. I dati di Global Property Guide sono appena stati confermati da quelli di Eurostat, che evidenzia una crescita media nel Paese del 13,6% dal terzo trimestre 2019 allo stesso periodo del 2020. Dall'altro lato, i prezzi di Budapest arretrano drasticamente a causa di diversi effetti, dal Covid e relativa drastica riduzione di turisti e compratori stranieri, all'incertezza dovuta alla delicata situazione politica dell'Ungheria.

Affitti in calo
Effetto Covid con segno negativo invece sul fronte degli affitti nelle principali capitali europee. Abitare Co. ne ha prese in esame cinque, dove gli italiani amano investire: Milano, Berlino, Barcellona, Londra e Parigi: risulta che solo la metropoli tedesca ha mantenuto il segno positivo, seppur debole, con una crescita media del +1,2% e un canone annuo di 138 euro al mq (che vuol dire 1.150 euro al mese per 100 mq, ndr); per le altre capitali si registrano invece solo variazioni negative: Barcellona è la peggiore con un calo dell'8,7% e un canone medio annuo di 177 euro al mq, seguita da Milano (-4,5% e 221 euro al mq all'anno). Londra (-3,7%) e Parigi (-2,6%), sono le città che presentano i prezzi più alti, con in media un canone annuo rispettivamente di 310 euro al mq e di 409 euro al metro.

Gli effetti del lockdown
«I lockdown applicati, anche con criteri disomogenei, nei vari Paesi della Ue, hanno influito negativamente sui mercati immobiliari locali facendo di fatto crollare la domanda degli affitti, soprattutto estera, che si basava molto su lavoro e turismo – spiega Alessandro Ghisolfi, responsabile del Centro Studi di Abitare Co. – . Il calo più drastico ha riguardato in primis il segmento degli affitti brevi, in un quadro determinato anche dalla fuga degli studenti universitari tornati nelle loro città di residenza, e dall'interruzione dei trasferimenti lavorativi di manager e professionisti, sostituiti dalle attività in smart working. Oltre ai fattori innescati dalla pandemia e dalle conseguenti restrizioni e chiusure imposte dai Governi locali, si è acuito nell'investitore il timore di doversi rapportare con un inquilino meno solido finanziariamente e dalle capacità ridotte nel poter o meno sostenere il costo dell'affitto della propria abitazione».