Il parcheggio privato non va in edilizia libera se modifica stabilmente il suolo (e la destinazione d'uso)

In determinate circostanze, il parcheggio privato realizzato su un terreno inedificato non può essere classificato come edilizia libera (articolo 6, comma 1, lett. e-ter) del Dpr 380) ma richiede il titolo edilizio. Lo ha affermato il Tar Toscana con la pronuncia n.972/2022 relativa al caso di un'azienda privata con uno stabilimento produttivo nell'area industriale del comune di Montevarchi.

Il caso
Avendo acquistato un terreno confinante inedificato, la società ha realizzato un ampio parcheggio (2.630 mq) per la sosta delle auto dei propri dipendenti. L'accesso al parcheggio avviene attraverso un cancello, anch'esso realizzato in edilizia libera, su un'altra particella confinante. Secondo il ricorrente l'intervento è stato realizzato in conformità al Dpr 380, che include tra gli interventi di edilizia libera «le opere di pavimentazione e di finitura degli spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenuti entro l'indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati». Di tutt'altra opinione il Comune che, in una prima contestazione, ha classificato l'opera come una urbanizzazione privata, riconducibile all'articolo 3, comma 1, lett. e.2) del Testo unico edilizia. Successivamente, l'ente locale ha cambiato idea e ha classificato l'intervento come una nuova costruzione, ex articolo 3, comma 1, lett. e.1) del Dpr 380. Alla società è stato pertanto ordinata la rimessa in pristino dei luoghi ed è stata irrogata una sanzione di mille euro. Da qui il ricorso al Tar del privato.

Le argomentazioni del Tar
Preliminarmente, i giudici ricordano il principio secondo cui gli inteverventi «costituiscono parte di un complessivo disegno unitario e vanno perciò considerati in modo non atomistico; pertanto, per valutare se l'opera edilizia richieda o meno il permesso di costruire, occorre svolgere un esame complessivo e d'insieme dell'alterazione urbanistica ed edilizia prodotta sul territorio, così da poter apprezzare il grado effettivo di trasformazione del territorio, l'incremento del carico urbanistico e la natura pertinenziale dell'intervento». Ma se anche si volesse considerare il caso in modo atomistico, emerge comunque l'impatto rilevante dell'opera.

Partendo dai dati fattuali, il Tar Toscana evidenzia infatti che l'opera, «per caratteristiche costruttive e dimensioni, determina una permanente trasformazione di suolo inedificato, comporta la creazione di nuova superficie utile e ha una evidente incidenza sulle risorse essenziali del territorio, potendo pertanto ritenersi correttamente inquadrato come nuova costruzione o intervento di trasformazione edilizia soggetto al preventivo rilascio del permesso di costruire». E questo sia in base al 380 sia in base alle parallele norme della legge urbanistica regionale. Peraltro, nel caso specifico, il parcheggio ha comportato un elevazione di 50 cm oltre il livello del piano campagna, con conseguente modifica non solo fisica del terreno ma anche della sua destinazione d'uso.

I giudici della Terza sezione del Tar Toscana, ricordano infatti che «le opere di pavimentazione costituenti attività di edilizia libera sono configurabili quando costituiscono opere accessorie pertinenziali di edifici in zone edificabili e, pertanto, sono di entità minima, svolgono una funzione accessoria ed essenziale rispetto al bene principale e non incidono in modo significativo sul territorio», tutte circostanze che invece non si realizzano in questo caso, in cui le medesime opere «hanno notevole estensione, comportano la permanente trasformazione del suolo inedificato e sono funzionali al mutamento della destinazione d'uso del terreno».