Ecco quando la ristrutturazione edilizia si fa "pesante" scatta l'obbligo di rispettare le distanze

«Non rientrano nella nozione di ristrutturazione urbanistica "ordinaria" tutti gli interventi edilizi sulle preesistenze che comportino incrementi volumetrici e, nelle zone vincolate, quelli che comportino modifiche della sagoma degli edifici». Lo ha affermato la Prima Sezione dello Consiglio di Stato in un parere richiesto dal Mims nell'ambito di un ricorso straordinario al capo dello Stato promosso da un privato. Oltre alle caratteristiche del caso specifico, Palazzo Spada - nel parere n.378/2022- chiarisce il confine tra la ristrutturazione edilizia "ordinaria" e la ristrutturazione edilizia "pesante", che determina una diversa classificazione dell'intervento stesso e, di conseguenza, del titolo edilizio necessario nelle frequesnti opere di intervento sul costruito. Va detto che la cornice normativa del caso in esame è quella del Testo Unico edilizia precedente alle innovazioni introdotte del primo decreto semplificazioni (Dl n.76/2020).

Dal chiarimento del Consiglio di Stato derivano anche conseguenze importanti sulla fattibilità o meno dell'intervento perché a seconda del tipo di ristrutturazione - ordinaria o pesante - vanno applicate o meno le norme civilistico-urbanistiche sulle distanze. Ed è proprio quello che è capitato al caso in esame. L'intervento edilizio ha riguardato una casa nel territorio del comune bresciano di Manerba del Garda - in area sottoposta a vincolo paesaggistico - segnalato con Scia, che prevede la ristrutturazione-ampliamento di un locale interno, con la formazione di un tetto piano a maggiore altezza (in luogo di un precedente tetto inclinato), senza incremento di superficie coperta. Il proponente ha presentato una Scia alternativa al permesso di costruire. Il comune ha però sospeso la pratica edilizia osservando che, in base alle norme tecniche attuative del piano regolatore, la realizzazione del sopralzo avrebbe richiesto, in assenza di convenzione con il privato confinante, il rispetto della distanza di cinque metri dal confine.

Il promotore dell'intervento ha replicato valorizzando la circostanza che la sua casa «già sormontava quella del vicino di circa 20 cm. e l'incremento di altezza previsto, rispetto alla preesistenza, non supera i 10 cm, con il piano di calpestio della copertura inibito all'uso e non costituente terrazza», sostenendo dunque che l'intervento fosse una ristrutturazione edilizia e non invece una ristrutturazione urbanistica/nuova costruzione come invece contestava il comune. Il promotore ha pertanto sostenuto di poter applicare la norma delle Nta che impone il rispetto delle distanze preesistente in caso di ristrutturazione.

I giudici hanno respinto il ricorso, accogliendo invece la ragioni dell'ente locale. Secondo la Prima Sezione di Palazzo Spada, infatti, dal momento che l'intervento prevede la modifica della sagoma, altezza, dei prospetti e volume originari in una zona vincolata, non c'è dubbio che si tratti di una ristrutturazione "pesante". E che a causa degli elementi edilizi innovativi, vada inquadrata, nell'ambito delle norme urbanistiche regionali e locali, come una "ristrutturazione urbanistica" (nonostante sia evidentemente un intervento puntuale).

«In buona sostanza - sintetizza il parere del Consiglio di Stato - quando l'intervento edilizio sulla preesistenza modifichi quest'ultima con riferimento ai parametri urbanistico-edilizi sopra evidenziati, l'opera in relazione a questi ultimi deve essere valutata come una innovazione rilevante in termini di trasformazione urbanistico-edilizia del territorio ed è soggetta, per le parti di interesse, alle regole generali che presidiano e disciplinano l'edificazione sul territorio comunale. Sicché la realizzazione di interventi di ristrutturazione edilizia "pesante" restano assoggettati al previo rilascio del permesso di costruire e soggiacciono al regime delle distanze previsto dalla normativa urbanistica».