Housing sociale, svolta a Roma: sì alle residenze anche nelle aree destinate a servizi

Print attuabili anche per stralci di almeno 12mila mq (o, in alternativa, attraverso l'iter previsto dalla legge regionale 7/2017); l'housing sociale diventa uno standard aggiuntivo; iter ad hoc per valorizzare o abbattere i "relitti urbani", consentendo ai proprietari di conservare la cubatura. Incentivi ai privati per attuare interventi sulle aree destinate e verde e a servizi. Aggiornamento degli immobili protetti in base alla tutela speciale capitolina. Riduzione delle categorie funzionali da 7 a 5 per i cambi di destinazione d'uso. Riduzione delle categorie urbanistiche da 12 a sei.

Questo e altro nel restyling delle Norme tecniche attuative al Piano regolatore della Capitale che il sindaco di Roma Roberto Gualtieri e l'assessore all'Urbanistica Maurizio Veloccia hanno presentato pubblicamente il 13 giugno a Roma, subito dopo l'approvazione da parte della giunta. Ovviamente il testo - che tecnicamente è una delibera di variante urbanistica - deve ora passare per l'adozione, le osservazioni e l'approvazione da parte dell'Assemblea. Ma intanto il sindaco ha rivendica il valore di una iniziativa che definisce «una svolta storica» per la città, consentita in forma semplificata (cioè senza il passaggio dal Consiglio regionale) grazie - ricorda Gualtieri - alla devoluzione di alcune materie varata dalla giunta Zingaretti. Un aggiornamento che conferma in pieno il Prg del 2008. «Non abbiamo toccato il Piano regolatore, che riteniamo ancora attuale», premette Veloccia, che spiega: «proponiamo di cambiare il "come" fare le cose, perché la realtà è cambiata rispetto a 15 anni fa; e alcuni aspetti di queste norme non hanno mantenuto le aspettative, bloccando l'attuazione del Piano regolatore». Alla vischiosità delle Nta, Gualtieri attribuisce per esempio il blocco delle molte iniziative di trasformazione urbana, a partire da Print e Centralità. «Su 192 Print previsti dal Prg se ne sta attuando solo uno», ricorda il sindaco.

Print attuabili per stralci
Ed ecco allora la soluzione: attuazione per stralci, o più precisamente per sub-ambiti, consentendo di intervenire in modalità diretta o con il nuovo strumento del «permesso di costruire convenzionato» fino a 12mq mq (fino a 25mila mq nei tessuti per attività) per ciascun Print. Una modalità che finora era consentita solo in alcuni casi e che invece ora viene generalizzata. «In questo modo - spiegano i tecnici dell'urbanistica - consentiamo a chi è pronto di partire, senza aspettare la costituzione dell'intero consorzio». Lo stralcio sarà pertanto ritagliato sulle iniziative mature. Stessa cosa per le relative opere pubbliche, che il meccanismo dei Print prevede che siano finanziate dai progetti privati.

Housing sociale standard aggiuntivo
Un'altra rilevante novità è che l'housing sociale - inclusi alloggi per studenti e per anziani - diventa uno standard aggiuntivo ai sensi del Dm 22 aprile 2008. La conseguenza è che diventa possibile realizzare queste strutture su aree destinate a servizi. «Finora non era possibile - spiega l'assessore Veloccia - ora lo rendiamo possibile recependo il Dm del 2008. Inseriamo inoltre la possibilità di fare housing anche nelle aree che i privati cedono all'amministrazione, aree destinate a servizi pubblici che il privato può cedere al pubblico con cessione compensativa, mantenendone una parte per se stesso: in quella parte potrà essere realizzato l'housing».

Cambi di destinazione d'uso
Semplificazione per i cambi di destinazione d'uso che vede la riduzione delle categorie funzionali da sette alle sole cinque categorie previste dal testo unico edilizia: residenziale, turistico-ricettiva, produttiva-direzionale, commerciale, rurale. La novità in questo caso è principalmente l'inclusione della funzione logistica tra quella direzionale-produttiva. «La logistica - ha sottolineato Veloccia - è un pezzo di futuro delle città, che non veniva in alcun modo caratterizzata dal piano regolatore». Nell'ambito delle categorie funzionali, si prevede che il cambio di destinazione d'uso sia sempre possibile.

Relitti urbani al bivio: valorizzazione o demolizione
Un'altra novità importante è la previsione di un iter ad hoc per cercare di rimuovere i cosiddetti relitti urbani, di cui la città è particolarmente generosa. La giunta ha pensato a un iter per stimolare la proprietà a prendere una decisione. «Se l'immobile abbandonato e degradato rappresenta un pericolo per la salute e la sicurezza - spiega Veloccia - tale situazione sarà notificata alla proprietà, che avrà un certo tempo per avviare la riqualificazione o l'abbattimento, con possibilità di conservare la volumetria». Le cubature, spiegano i tecnici capitolini, saranno indicate su un apposito registro dei crediti edilizi e potranno essere trasferite su altre aree per essere sviluppate dal proprietario o potranno essere cedute da quest'ultimo. In caso di inerzia è possibile l'intervento in danno da parte dell'amministrazione, con rivalsa sulla proprietà.

Incentivo a cedere aree destinate a servizi
Per superare la situazione di blocco di molte aree private destinate a verde e a servizi, la giunta ha previsto un incentivo alla cessione, in alternativa all'esproprio. L'incentivo consiste nella cessione al pubblico dell'80% con possibilità di mantenere in proprietà il 20% realizzando attività attualmente oggi non consentite, incluso l'housing sociale. La possibilità è consentita a tutti i proprietari, se consorziati, ma anche anche al singolo proprietario (ma valutando di volta in volta) in assenza di un consorzio. C'è poi un secondo tipo di incentivo che consiste nel dare la possibilità al privato di realizzare dei servizi, concedendo la gestione, sulla base di una convenzione a 90 anni e un pef che assicuri utili e rientro dell'investimento.

Semplificazioni
Nel capitolo semplificazioni, le Nta si mettono in linea con l'attuale testo unico edilizia. Le categorie urbanistiche vengono ridotte da 12 a sei (manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, nuova costruzione, ristrutturazione urbanistica). Riduzione anche nei cambi di destinazione d'uso, con il passaggio da 7 a 5 categorie funzionali - residenziale, turistico-ricettiva, produttiva-direzionale, commerciale, rurale - consentendo sempre il cambio di destinazione d'uso all'interno delle categorie funzionali (a meno di specifiche prescrizioni di tessuto).

La città storica
«Abbiamo inserito le componenti della città storica come zone di recupero», sintetizza Veloccia, passando a descrivere una novità che promette di snellire in modo significativo l'intervento nei centri storici. Una conseguenza pratica è che per approvare i piani di recupero basterà un voto di giunta, senza passare in assemblea. «Questo - chiosa Veloccia - può tagliare anche qualche anno al periodo di tempo richiesto dalle procedure». Viene inoltre eliminato il vincolo di 60 posti letto massimi per strutture alberghiere all'interno della città storica. «La ragione di quel vincolo - ricorda sempre l'assessore - era di mantenere la residenzialità; peccato che è stato bypassato dai bed & breakfast».

Cambi di destinazione d'uso liberi fino a 5mila mq
Nella città consolidata si consente il cambio di destinazione d'uso fino a 5mila mq di superficie utile lorda (sul). «Eliminiamo l'obbligo di avere quel mix funzionale che ha sostanzialmente bloccato i cambi di destinazioni d'uso e di tante trasformazioni», spiega sempre l'assessore. Il mantenimento di un tetto fissato a 5mila mq viene motivato da Veloccia con l'utilità di mantenere un mix funzionale sugli interventi più consistenti: «se non si vuole avere attività commerciali o turistico-ricettive e si vogliono mettere case, allora questa case devono essere di housing sociale».

La carta della qualità
La revisione della Carta della qualità è forse la novità più coraggiosa della giunta capitolina. Non solo per il turn over che vede estendere la speciale tutela di Roma Capitale ai primi 246 nuovi villini individuati, a fronte della contestuale eliminazione della tutela su 300 immobili; ma soprattutto per la ratio alla base della novità: quella di rendere il criterio di valutazione meno prescrittivo e più ancorato a una valutazione reale della effettiva qualità architettonica. Sotto il profilo pratico, l'intervento sugli immobili che escono dalla tutela diventa possibile senza il preventivo assenso della Sovrintendenza Capitolina. «Su certi edifici era assurdo mantenere la tutela mentre altri erano inspiegabilmente esclusi», afferma Veloccia mostrando le immagini sia di alcuni edifici tutelati solo in forza della funzione di edifici direzionali pubblici, sia di alcuni tra 241 villini di pregio che si propone di tutelare. Quanto agli edifici meritevoli di tutela, l'assessore promette che ne saranno individuati altri in altri municipi.

Le slide descrittive delle novità