I temi di NT+Rassegna di giurisprudenza

Le ultime pronunce sulle ristrutturazioni edilizie

di Mauro Calabrese

Edilizia - Ristrutturazione - Opere edilizie - Piano Regolatore Generale - Pertinenze - Titolo Edilizio - Nuova costruzione
L’articolo 9, comma 2, del Dpr n. 380 del 2001, cd «Testo Unico Edilizia» va considerato norma generale ed imperativa in materia di governo del territorio, che impone, ai fini degli interventi diretti costruttivi, il rispetto delle previsioni del Piano Regolatore Generale richiedenti, per una determinata zona, la pianificazione di dettaglio, con la conseguenza che in presenza di una normativa urbanistica generale che preveda per il rilascio del titolo edilizio in una determinata zona l’esistenza di un piano attuativo, non è consentito superare questa prescrizione. Le opere oggetto dell’istanza di permesso di costruire che si caratterizzano come una nuova costruzione, in quanto realizzate fuori dalla sagoma esterna dell’edificio esistente, in assenza di qualunque carattere di pertinenzialità, non trattandosi di un manufatto realizzato a servizio e con lo scopo di soddisfare un’oggettiva esigenza dell’edificio principale, sfornito di un autonomo valore di mercato e non incidente sul carico urbanistico, non possono essere qualificate come una ristrutturazione edilizia che per essere tale e non coincidere con una nuova costruzione, deve riguardare un intervento che conservi le caratteristiche fondamentali dell’edificio preesistente quanto a sagoma, superfici e volumi

Consiglio di Stato, sezione IV, sentenza 26 ottobre 2020, n. 6502

 
Edilizia - Ristrutturazione Edilizia - Piano Casa - Distanze - Riduzione - Dichiarazione di Inizio Attività - Piano Regolatore Generale - Illegittimità titolo edilizio - Interesse pubblico - Annullamento d’ufficio
In materia edilizia, non può sostenersi che la disciplina del cd «Piano Casa» possa essere considerata «autosussistente», andando a sostituirsi a quella generale in materia di pianificazione edilizia, e ciò in ragione sia della sua ratio essendi, che è quella di porsi in deroga e quindi di porsi come un posterius della pianificazione, sia della natura essenziale della pianificazione, come strumento applicativo del principio costituzionale del governo del territorio. Pertanto, seppure la normativa del «Piano Casa» consenta di derogare alla volumetria degli edifici nella realizzazione di interventi di ristrutturazione, non prevede alcuna eccezione riguardo il rispetto delle distanze previste dal Piano Regolatore Generale del Comune, imponendo così il rispetto delle stesse distanze dai confini previste per le nuove costruzioni.
In merito alla valutazione dell’interesse pubblico, va ribadito che in tema di abusi edilizi, il provvedimento con cui è ingiunta la demolizione di un immobile abusivo, anche se emesso a notevole distanza di tempo, non richiede una motivazione in ordine alle ragioni di pubblico interesse diverse da quelle inerenti al ripristino della legittimità violata che impongono la rimozione dell'abuso.

Consiglio di Stato, sezione VI, sentenza 26 ottobre 2020, n. 6498

 

Edilizia - Ristrutturazione - Irregolarità urbanistica - Compravendita immobiliare - Preliminare di vendita - Responsabilità - Diligenza professionale - Mediazione - Provvigione
In materia di mediazione immobiliare, va ravvisata la responsabilità del mediatore laddove abbia fornito alla parte interessata alla conclusione dell’affare delle informazioni sulla regolarità urbanistica dell'immobile, omettendo di controllare la veridicità di quelle ricevute, non risultando così assolto l’obbligo di corretta informazione in base al criterio della media diligenza professionale, che comprende non solo l’obbligo di comunicare le circostanze note (o conoscibili secondo la comune diligenza) al professionista, ma anche il divieto di fornire quelle sulle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, sicché è responsabile per i danni sofferti dal cliente. Tuttavia, nel caso della realizzazione di lavori di ristrutturazione che determinano una condizione di irregolarità urbanistica, come nella trasformazione del sottotetto in abitazione in assenza di valido titolo autorizzatorio, una responsabilità del mediatore può porsi, in ordine alla mancata informazione al cliente circa la piena legittimità urbanistica del bene oggetto del preliminare immobiliare, nei soli casi in cui il mediatore abbia taciuto informazioni e circostanze delle quali era a conoscenza, ovvero abbia riferito circostanze in contrasto con quanto a sua conoscenza, ovvero ancora laddove, sebbene espressamente incaricato di procedere ad una verifica in tal senso da uno dei committenti, abbia omesso di procedere ovvero abbia erroneamente adempiuto allo specifico incarico.

Corte di Cassazione, sezione II Civile, ordinanza 16 ottobre 2020, n. 22592


Ristrutturazione edilizia - Contratto di locazione - Uso non abitativo - Ripartizione oneri - Clausola Vessatoria - Art. 1341 Cod. Civ. - Migliorie e addizioni - Libertà delle parti
La clausola di un contratto di locazione di immobile a uso non abitativo, con cui erano stati posti a carico del conduttore i costi di adeguamento e ristrutturazione dell’immobile stesso, non può in ogni caso ritenersi vessatoria ai sensi e per gli effetti dell’articolo 1341 del Codice Civile, pur comportando la rinuncia del conduttore al rimborso dei costi sostenuti per le migliorie e le addizioni o per adeguare il bene all’uso convenuto, poiché in ogni caso, trattandosi di locazione ad uso non abitativo, le parti erano libere di derogare alla disciplina in tema di indennità per miglioramenti ed addizioni o di porre a carico del conduttore anche spese gravanti, di norma, sul locatore, stante l’assenza del divieto di concordare liberamente la regolazione economica del rapporto di locazione.

Corte di Cassazione, sezione II Civile, ordinanza 7 ottobre 2020, n. 21567


Edilizia - Ristrutturazione - Abusi edilizi - Prescrizione - Unitarietà - Completamento dei lavori - Connessione strutturale -

In tema di valutazione degli abusi edilizi, anche realizzati come interventi di ristrutturazione edilizia, ogni intervento deve essere valutato unitariamente alla luce delle sue caratteristiche tipologiche e funzionali, così da includere nel relativo processo di realizzazione tutti gli interventi funzionali alla sua realizzazione e completamento da cui le conseguenze in punto di prescrizione, sicché ai fini della individuazione del «dies a quo» per la decorrenza della prescrizione si deve riguardare gli stessi nella sua unitarietà, senza che sia consentito considerare separatamente i suoi singoli componenti, con individuazione del momento del completamento dei lavori. Pertanto, nel caso della realizzazione di un parcheggio definitivo, stabile e permanente per una struttura qualificata come «accesso al mare», non possono essere considerati prescritti i reati edilizi avvenuti con una serie di condotte che hanno portato alla realizzazione dell’opera finale, essendo state realizzate più opere tutte legate da una strettissima connessione strutturale e funzionale di quell’unico organismo edilizio di vaste proporzioni che si intendeva costruire sin dall’origine, fino al suo completamento.

Corte di Cassazione, sezione III Penale, sentenza 6 ottobre 2020, n. 27604


Edilizia - Ristrutturazione - Detrazione Fiscale - Dichiarazione Avvenuta Esecuzione Lavori - Professionista Abilitato - Obbligo Presentazione - Violazione - Detrazione non riconosciuta - Ricevuta presentazione - Smarrimento - Valore probatorio - Art. 2700 C.C.

Il Regolamento del Ministero dell’Economia e delle Finanze 18 febbraio 1998, n. 41 in materia di detrazioni per le spese di ristrutturazione edilizia, emanato in attuazione della Legge n. 449 del 1997, prescrive l’obbligo, per il contribuente che intende avvalersi della detrazione fiscale per interventi di ristrutturazione edilizia superiori ad un determinato ammontare, di trasmettere all’ufficio finanziario la dichiarazione di avvenuta esecuzione dei lavori di ristrutturazione sottoscritta da un professionista abilitato, sanzionando con il mancato riconoscimento della detrazione l’omesso invio. Pertanto, l’Agenzia delle Entrate può legittimamente disconoscere la detrazione d’imposta, non per insussistenza dei lavori di ristrutturazione, ma per la mancanza di un requisito formale espressamente previsto, a pena di decadenza, dalla norma regolamentare e dalla norma di Legge di cui il regolamento è attuazione, costituito dalla dichiarazione di esecuzione dei lavori sottoscritta dal professionista abilitato, la quale, secondo una interpretazione logico-sistematica, deve essere trasmessa all’Ufficio entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi del periodo di imposta in cui sono stati eseguiti i lavori, non avendo, come nel caso deciso, valenza probatoria dirimente la dichiarazione di smarrimento della ricevuta attestante l’avvenuta spedizione della dichiarazione, presentata dal professionista.

Corte di Cassazione, sezione V Civile, ordinanza 6 ottobre 2020, n. 21406


Edilizia - Ristrutturazione - Demolizione e ricostruzione - Lottizzazione abusiva - Delocalizzazione - Area di sedime - Linee di sagoma - Volumetria

Configura una lottizzazione abusiva di terreni agricoli a scopo edificatorio realizzata mediante distinte condotte di demolizione, ricostruzione e ulteriori aumenti volumetrici di fabbricati agricoli esistenti, la demolizione di diversi corpi di fabbrica distanti tra loro e la edificazione, al loro posto, di un unico immobile mediante accorpamento delle volumetrie espresse da quelli precedenti, peraltro con ricostruzione in area di sedime diversa da quella precedentemente occupata. Invero, in nessun modo tale ricostruzione può rientrare nella definizione di ristrutturazione, nemmeno nella forma cd. «pesante», laddove l’utilizzazione, a favore dell’unico edificio ricostruito, delle volumetrie espresse da altri edifici anch’essi demoliti è concetto totalmente estraneo alla definizione della ristrutturazione che, ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera d), del Dpr n. 380 del 2001 nel definire gli «interventi di ristrutturazione edilizia» non prescinde, né potrebbe, dalla necessità che venga conservato l'immobile preesistente del quale - a prescinde dalla identità di sagoma - deve essere comunque garantito il recupero. La ristrutturazione, per definizione (e salvo specifiche eccezioni non estensibili oltre i casi espressamente previsti), non può mai prescindere dalla finalità di recupero del singolo immobile che ne costituisce l'oggetto, giammai può legittimare interventi che comportano le demolizione pura e semplice di edifici preesistenti non ricostruiti nella loro fisica esistenza. La necessità della costruzione dell’edificio demolito nell’area di sedime originaria è un requisito insito nella nozione stessa di ristrutturazione, atteso che tale nozione deve essere oggetto di interpretazione restrittiva poiché la sua disciplina costituisce un’eccezione al principio generale secondo il quale ogni trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, che ne comporti una rilevante modifica nel suo assetto, necessita di essere assentita con il permesso di costruire.

Corte di Cassazione, sezione III Penale, sentenza 29 luglio 2020, n. 23010
 

Edilizia - Reati edilizi - Ristrutturazione - Sanzioni Penali - Non punibilità - Art. 131-bis Cod. Pen. - Particolare tenuità - Requisiti - Dimensioni manufatto - Abitualità - Plurimi illeciti - Continuazione
La speciale causa di non punibilità prevista dall’articolo 131-bis del Codice Penale, applicabile ai soli reati per i quali è prevista una pena detentiva non superiore, nel massimo, a cinque anni, ovvero la pena pecuniaria, sola o congiunta, è configurabile in presenza di una duplice condizione, essendo congiuntamente richieste la particolare tenuità dell’offesa e la non abitualità del comportamento, richiedendo, il primo dei due requisiti, la specifica valutazione della modalità della condotta e dell’esiguità del danno o del pericolo, da valutarsi sulla base dei criteri indicati dall’articolo 133 del Codice Penale, cui segue, in caso di vaglio positivo - e dunque nella sola ipotesi in cui si sia ritenuta la speciale tenuità dell’offesa -, la verifica della non abitualità del comportamento, che il legislatore esclude nel caso in cui l’autore del reato sia stato dichiarato delinquente abituale, professionale o per tendenza, ovvero abbia commesso più reati della stessa indole, anche se ciascun fatto, isolatamente considerato sia di particolare tenuità, nonché nel caso in cui si tratti di reati che abbiano ad oggetto condotte plurime, abituali e reiterate. Come nel caso deciso, va esclusa la particolare tenuità dell'offesa in ragione delle dimensioni dell’opera abusiva edificata, a fronte delle dimensioni del manufatto preesistente agli interventi di ristrutturazione, per di più edificato in zona sismica e vincolata paesaggisticamente, non potendo riconoscersi alcun rilievo, ai fini della valutazione dell’offesa, alla rimessione in pristino dello stato dei luoghi, trattandosi di una condotta evidentemente successiva alla consumazione del reato, mentre, ai fini della valutazione ex articolo 131-bis Cod. Pen., occorre considerare le sole circostanze che incidono sull’offesa presenti al momento della realizzazione della condotta illecita. In merito al requisito della occasionalità della condotta, ai fini della configurabilità della causa di esclusione della punibilità per particolare tenuità del fatto di cui all’articolo 131-bis cod. pen., non osta la presenza di più reati legati dal vincolo della continuazione quando le violazioni non siano in numero tale da costituire ex se dimostrazione di serialità, ovvero di progressione criminosa indicativa di particolare intensità del dolo o versatilità offensiva. Nel caso di e è riscontrabile il requisito dell’abitualità - ostativo al riconoscimento della causa di non punibilità in parola - in considerazione della realizzazione di plurimi illeciti penali, unificati dal vincolo dalla continuazione, chiaramente espressivi di una progressione criminosa e di una particolare intensità di dolo, essendo la violazione dei sigilli (commessa evidentemente in epoca successiva - e non contestuale - alla realizzazione dell’opera abusiva) lo strumento per ottenere il godimento e la fruizione del manufatto realizzato in violazione della normativa edilizia, urbanistica ed ambientale.

Corte di Cassazione, sezione III Penale, sentenza 7 luglio 2020, n. 20087