Pertinenza «urbanistica», no all'autonomia funzionale e commerciale dell'edificio

Il concetto di pertinenza in senso civilistico deve essere distinto rispetto a quello più ristretto valevole in ambito urbanistico. Lo ha ribadito il Consiglio di Stato con la sentenza n. 794/2021.

Il fatto
Una signora ha proposto appello contro la sentenza del Tar Campania, con la quale è stato respinto il ricorso proposto contro il Comune di Piano di Sorrento e la Regione Campania per l'annullamento dell'ordinanza con la quale il Comune ha ordinato la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi delle opere abusivamente realizzate in assenza di permesso di costruire riguardante un manufatto a destinazione residenziale, un piccolo manufatto in legno adibito a deposito nonché dell'ordinanza di sospensione lavori della giunta regionale e di quella del Comune di Piano di Sorrento di inammissibilità dell'estensione del condono.

La decisione
I giudici di Palazzo Spada hanno respinto il ricorso premettendo alcune riflessioni sul concetto di pertinenza urbanistica evidenziando le differenze tra questa e quella civilistica. Il Consiglio di Stato ha chiarito, peraltro, che il riconoscimento, o meno, della natura pertinenziale, in senso urbanistico, di un'opera, ha rilevanza ai fini dell'individuazione del titolo edilizio che è necessario per realizzarla.
I giudici hanno affermato il principio secondo cui in ambito urbanistico il concetto di pertinenza rappresenta un minus rispetto a quello emergente dal sistema delle norme del codice civile, essendo impossibile applicare il primo alle costruzioni autonome rispetto ad altro edificio. Si tratta di un orientamento ben consolidato avendo la giurisprudenza più volte osservato come siano elementi costitutivi della pertinenza urbanistica l'esiguità quantitativa del manufatto, che cioè deve essere tale da non alterare in modo rilevante l'assetto del territorio, da un lato, e l'esistenza di un collegamento funzionale tra il manufatto e l'edificio principale, non potendo il primo essere utilizzato separatamente ed autonomamente rispetto al secondo, dall'altro lato.
Inoltre, deve essere considerato che dalla normativa vigente, testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, si ricava il principio in forza del quale la pertinenza urbanistico-edilizia non può avere un volume superiore del 20 per cento rispetto all'edificio principale. Ergo non può essere ritenuto meramente pertinenziale un abuso che, pur avendo una proporzione sensibilmente ridotta rispetto all'opera principale, presenti comunque incontestate caratteristiche di: rilevante dimensione, autonomo valore di mercato, rilevante carico urbanistico, e occupi un'area diversa e ulteriore rispetto a quella già occupata dal preesistente edificio principale.