Le ultime pronunce in materia di edilizia

Diritti edificatori – Indennizzo – Risarcimento del danno – Art. 34, co. 4 c.p.a. – Liquidazione del danno – Vincolo di viabilità
La misura dei diritti edificatori derivanti dalla reiterazione di un vincolo di viabilità sui terreni di un privato conseguenti da un provvedimento illegittimo del Comune può rappresentare l'entità del pregiudizio patrimoniale sopportato dal privato per il comportamento illecito dell'Ente: ne segue che, ai sensi dell'art. 34, comma 4, c.p.a., il Comune va condannato a quantificarne l'importo ed offrire tale importo al danneggiato entro un congruo termine. Per la stima del valore da attribuire ai citati diritti edificatori, il Comune dovrà assumere a riferimento i valori del mercato immobiliare all'epoca del perfezionamento dell'illecito e cioè al tempo del prodursi del fatto dannoso. Si precisa, in proposito, che nella stima del valore da assegnare ai diritti edificatori, il Comune dovrà detrarne la porzione corrispondente alle fasce di rispetto stradale, poiché dette fasce costituiscono misure poste a tutela della sicurezza stradale, che comportano l'inedificabilità delle aree interessate e sono a tal fine recepite nella strumentazione urbanistica primaria: si tratta, infatti, di un vincolo posto a tutela della sicurezza della circolazione con carattere assoluto e inderogabile, che conforma in tal senso la proprietà privata.
Consiglio di Stato, Sez. II, 7 gennaio 2022, n. 106

Abusi edilizi – Procedimento – Ordine di demolizione – Onere di motivazione – Comunicazione avvio procedimento
Nel procedimento di repressione degli abusi edilizi vengono in rilievo atti vincolati che non richiedono una specifica valutazione delle ragioni di interesse pubblico, né una comparazione di quest'ultimo con gli interessi privati coinvolti e sacrificati, né, ancora, alcuna motivazione sulla sussistenza di un interesse pubblico concreto ed attuale in ordine all'intervento repressivo, non potendo neppure ammettersi l'esistenza di alcun affidamento tutelabile del privato alla conservazione di una situazione di fatto abusiva, che il tempo non può giammai legittimare. Inoltre, il carattere vincolato dei provvedimenti sanzionatori in materia di abusi edilizi rende anche superflua la comunicazione di avvio del procedimento.
Tar Sicilia, sede di Catania, sez. III, 13 gennaio 2022, n. 60

Diritto dominicale – Contenzioso – Legittimazione – Titoli abilitativi – Indagini dell'amministrazione
Nei casi in cui v'è contenzioso in atto o una specifica contestazione da parte di terzi sul diritto dominicale, quale elemento legittimante la presentazione di domande relative al rilascio di titoli abilitativi edilizi, l'amministrazione deve compiere le indagini necessarie per verificare se tali contestazioni siano fondate e, se del caso, denegare o differire il rilascio del titolo se il richiedente non è in grado di fornire elementi seri a fondamento del suo diritto, pur senza necessariamente attendere la soluzione dell'eventuale relativo contenzioso civile.
Tar Friuli Venezia-Giulia, Trieste, sez. I, 17 gennaio 2022, n. 17

Permesso a costruire in sanatoria – Limiti – Parco – Aree protette - Edilizia – Nulla osta preventivi
Stante la prioritaria esigenza di salvaguardia e tutela di valori costituzionalmente rilevanti quali l'ambiente e la natura oggetto di protezione integrale nell'ambito delimitato dal Parco, il legislatore ha costruito il nulla-osta come atto necessariamente destinato a precedere il rilascio di provvedimenti abilitativi puntuali che riguardino un singolo, specifico intervento da valutarsi preventivamente. La differenza tra immobili o aree oggetto di puntuale tutela paesaggistica e le aree integralmente protette, rimesse alla tutela tramite specifici Enti Parco, e le finalità di tutela, in funzione all'antropizzazione del territorio, non consentono quindi un'applicazione della sanatoria prevista nell'art. 36 del d.P.R. n. 380 del 2001. In sostanza, pertanto, in base all'art. 13 della legge sulle aree protette, possono essere ammessi solo nulla osta preventivi. Ne deriva che, in ogni caso, il permesso di costruire in sanatoria per un capannone industriale presente in un parco non può essere rilasciato.
Consiglio di Stato, Sez. VI, 20 gennaio 2022, n. 359

Diritto fondamentale all'abitazione – Ordine di demolizione – Bilanciamento degli interessi – Art. 42 Cost. – CEDU – Sanzione – Ripristino della legalità violata
Non è giuridicamente apprezzabile un'assiomatica prevalenza del diritto fondamentale all'abitazione sull'interesse pubblico a ristabilire l'ordine giuridico violato, attraverso l'esecuzione dell'ordine di demolizione, ordine peraltro previsto da una legge dello Stato, essendo dunque già stato operato il bilanciamento tra il diritto all'abitazione, quale proiezione del diritto costituzionalmente garantito alla proprietà ex art. 42 Cost., e l'interesse pubblico connesso al ripristino dello status quo ante attraverso l'esecuzione dell'ordine di demolizione, previsto dall'art. 31, comma 9, del d.P.R. n. 380 del 2001. In altri termini, la sanzione ripristinatoria della legalità violata può considerarsi giustificata rispetto allo scopo perseguito dalle norme interne di assicurare una ordinata programmazione e gestione degli interventi edilizi e non contrastante con le norme CEDU (cfr. Corte Costituzionale n. 49/2015). Secondo i giudici nazionali proprio considerando le argomentazioni sviluppate dalla Corte di Strasburgo poteva ricavarsi che la demolizione, a differenza della confisca, non può considerarsi una “pena” nemmeno ai sensi dell'art. 7 CEDU, perché “essa tende alla riparazione effettiva di un danno e non è rivolta nella sua essenza a punire per impedire la reiterazione di trasgressioni a prescrizioni stabilite dalla legge” (Corte di Cassazione Penale, Sez. III, 5 dicembre 2016).
Tar Campania, sede di Napoli, sez. VII, 24 gennaio 2022, n. 474

E dilizia libera – Finestre – SCIA – Titolo edilizio – Manutenzione straordinaria
Solo gli interventi c.d. di “edilizia libera” possono essere realizzati in assenza di qualsivoglia titolo edilizio, e fra tali interventi – individuati dall'art. 6 del d.P.R. n. 380 del 2001 nonché dall'art. 3, lett. e.5), non sono riconducibili quelli che si compendiano nella trasformazione di finestre in porte-finestre. Simile intervento, invece, comportando una modifica dei prospetti, è sussumibile tra gli interventi di manutenzione straordinaria di cu all'art. 3, comma 1, lett. b), del d.P.R. n. 380 del 2001, e deve essere segnalato con SCIA (art. 22 lett. b) del d.P.R. 380 del 2001).
Consiglio di Stato, Sez. VI, 24 gennaio 2022, n. 467

Art. 841 c.c. – Chiusura del fondo – Limitazioni – Regolamenti comunali – Pianificazione urbanistica
Il diritto del proprietario di chiudere il fondo, previsto dall'art. 841 del c.c., può essere limitato e conformato dalle norme urbanistiche allo scopo di tutelare interessi pubblici sovraordinati, in particolare di natura ambientale e paesistica. Le disposizioni urbanistiche aventi contenuto limitativo sono però, a loro volta, tenute a rispettare un rapporto di stretta proporzionalità nei confronti dell'interesse pubblico tutelato. Simile principio vale anche con riferimento ai Regolamenti comunali che possono, quindi, porre delle limitazioni al diritto di cui all'art. 841 c.c. se giustificate da peculiari interessi pubblici da bilanciarsi, comunque, con quelli protetti dalla previsione codicistica che risiedono nella tutela della sicurezza e della riservatezza del proprietario.
Tar Lombardia, sede di Milano, sez. II, 26 gennaio 2022, n. 170

Concetto di paesaggio – Tutela – Ambito oggettivo – Rapporto uomo e ambiente
La Convenzione europea del paesaggio introduce un concetto certamente ampio di “paesaggio”, non più riconducibile al solo ambiente naturale statico, ma concepibile quale frutto dell'interazione tra uomo e ambiente, valorizzando anche gli aspetti identitari e culturali. Secondo tale prospettiva, è pertanto la sintesi dell'azione di fattori naturali, umani e delle loro interrelazioni a contribuire a delineare la nozione, complessa e plurivoca, di “paesaggio” (cfr. il citato art. 131 d.lgs. n. 42 del 2004, che appunto riprende la formulazione della Convenzione europea del 2000).
Consiglio di Stato, Sez. IV, 28 gennaio 2022, n. 624

Permesso a costruire in deroga – Strumenti urbanistici – Silenzio-assenso – Esclusione
Il permesso di costruire in deroga di cui all'art. 14 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 è un istituto di carattere eccezionale rispetto all'ordinario titolo edilizio e rappresenta l'espressione di un potere ampiamente discrezionale che si concretizza in una decisione di natura urbanistica, da cui trova giustificazione la necessità di una previa delibera del Consiglio comunale; in particolare, in tale procedimento il Consiglio comunale è chiamato ad operare una comparazione tra l'interesse pubblico al rispetto della pianificazione urbanistica e quello del privato ad attuare l'interesse costruttivo; peraltro, come ogni altra scelta pianificatoria, la valutazione di interesse pubblico della realizzazione di un intervento in deroga alle previsioni dello strumento urbanistico è espressione dell'ampia discrezionalità tecnica di cui l'Amministrazione dispone in materia e dalla quale discende la sua sindacabilità in sede giurisdizionale solo nei ristretti limiti costituiti dalla manifesta illogicità e dall'evidente travisamento dei fatti. Pertanto è esclusa l'operatività del silenzio-assenso ex articolo 20, comma 6, del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, pure dopo le modifiche generali all'istituto introdotte nel 2016, alle ipotesi di permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici di cui all'articolo 14 del medesimo d.P.R., in considerazione della specialità del percorso procedurale che connota le stesse, in cui si innesta una imprescindibile valutazione ampiamente discrezionale del Consiglio comunale in ordine all'interesse pubblico dell'intervento (cfr., ex plurimis, Cons. Stato, sez. VI, 14 giugno 2021, n. 4591; id., sez. IV, 7 settembre 2018, n. 5277; id., 26 luglio 2017, n. 3680).
Consiglio di Stato, Sez. IV, 28 gennaio 2022, n. 616

Accertamento di conformità – Ordine di demolizione – Effetti – Sospensione – Sanatoria – Abusi
La validità ovvero l'efficacia dell'ordine di demolizione non risultano pregiudicate dalla successiva presentazione di un'istanza ex art. 36 del D.P.R. n. 380 del 2001, posto che nel sistema non è rinvenibile una previsione dalla quale possa desumersi un tale effetto, sicché, se, da un lato, la presentazione dell'istanza ex art. 36 cit. determina inevitabilmente un arresto dell'efficacia dell'ordine di demolizione, all'evidente fine di evitare, in caso di accoglimento dell'istanza, la demolizione di un'opera che, pur realizzata in assenza o difformità dal permesso di costruire, è conforme alla strumentazione urbanistica vigente, dall'altro, occorre ritenere che l'efficacia dell'atto sanzionatorio sia soltanto sospesa, cioè che l'atto sia posto in uno stato di temporanea quiescenza. All'esito del procedimento di sanatoria, in caso di accoglimento dell'istanza, l'ordine di demolizione rimarrà privo di effetti in ragione dell'accertata conformità dell'intervento alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso sia al momento della presentazione della domanda, con conseguente venir meno dell'originario carattere abusivo dell'opera realizzata. Di contro, in caso di rigetto dell'istanza, l'ordine di demolizione riacquista la sua efficacia, con la sola precisazione che il termine concesso per l'esecuzione spontanea della demolizione deve decorrere dal momento in cui il diniego di sanatoria perviene a conoscenza dell'interessato, che non può rimanere pregiudicato dall'avere esercitato una facoltà di legge, quale quella di chiedere l'accertamento di conformità urbanistica, e deve pertanto poter fruire dell'intero termine a lui assegnato per adeguarsi all'ordine, evitando così le conseguenze negative connesse alla mancata esecuzione dello stesso. La proposizione di un'istanza di accertamento di conformità, ai sensi dell'art. 36 del d.P.R. n. 380 del 2001, in tempo successivo all'emissione dell'ordinanza di demolizione, incide, in definitiva, unicamente sulla possibilità dell'Amministrazione di portare ad esecuzione la sanzione, ma non si riverbera sulla legittimità del precedente provvedimento di demolizione (cfr. TAR Campania, Sez. IV, 24 settembre 2009, n. 5071) e, quindi, sulla procedibilità del gravame giurisdizionale avverso lo stesso.
Tar Campania, sede di Napoli, sez. VI, 31 gennaio 2022, n. 672

Permesso a costruire – Silenzio assenso – Attestazione della formazione del silenzio – D.L. n. 76/2020 – Semplificazione
L'art. 20, comma 8 del d.P.R. 380/2001 - a seguito delle modifiche dettate dal d.l. n. 70/2011 convertito con l. n.106/2011 - ha introdotto nel procedimento per il rilascio del permesso di costruire, al di fuori dei casi in cui sussistano i vincoli espressamente indicati dalla stessa norma, un'ipotesi di silenzio assenso. Al fine di conferire certezza in ordine all'effettivo decorso dei termini previsti dalla legge per la conclusione del procedimento di rilascio del titolo edilizio e all'assenza di provvedimenti negativi o di richieste di integrazione da parte dell'Amministrazione rimaste inevase, il legislatore - con d.l. n. 76/2020, convertito con l. n. 120/2020 - ha previsto che l'amministrazione, entro 15 giorni, debba rilasciare al soggetto che ne faccia richiesta apposita attestazione in ordine a siffatte circostanze, Ciò consente al privato di accertare il tacito formarsi del titolo autorizzativo per gli interventi edilizi richiesti.
Tar Toscana, Firenze, Sez. III, 11 febbraio 2022, n. 165

Ristrutturazione urbanistica – Aumenti volumetrici – Modifiche – Sagoma edificio – Zona vincolata
Non rientrino nella nozione di ristrutturazione urbanistica “ordinaria” tutti quegli interventi edilizi sulle preesistenze che comportino incrementi volumetrici e, nelle zone vincolate, quelli che comportino modifiche della sagoma degli edifici. Difatti, dall'art. 10, d.P.R. n. 380 del 2001 è dato di ricavare la sostanziale assimilabilità dell'intervento di ristrutturazione edilizia caratterizzato da incrementi volumetrici ovvero di sagoma e prospetti a quello di nuova costruzione, quantomeno per le porzioni che costituiscono un novum rispetto alla preesistenza. In buona sostanza, quando l'intervento edilizio sulla preesistenza modifichi quest'ultima con riferimento ai parametri urbanistico-edilizi sopra evidenziati, l'opera in relazione a questi ultimi deve essere valutata come una innovazione rilevante in termini di trasformazione urbanistico-edilizia del territorio ed è soggetta, per le parti di interesse, alle regole generali che presidiano e disciplinano l'edificazione sul territorio comunale. Sicché, la realizzazione di interventi di ristrutturazione edilizia “pesante” resta assoggettata al previo rilascio del permesso di costruire e soggiacciono al regime delle distanze previsto dalla normativa urbanistica.
Consiglio di Stato, Sez. I, 15 febbraio 2022, parere n. 378

Norme antisismiche – Competenza – Genio civile regionale – Sindaco
La semplice voltura della concessione edilizia (e ciò a maggior ragione vale per la voltura non perfezionatasi) non comporta il trasferimento automatico in capo al nuovo titolare delle obbligazioni contratte dall'originario concessionario con l'Amministrazione, occorrendo in tal senso l'espresso accollo del nuovo titolare e l'accettazione dell'Amministrazione creditrice (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 29 febbraio 2016, n. 828; Cons. Stato, Sez. II, n. 316 del 22 gennaio 2011; T.A.R. Lazio – Rome, Sez. II quater – sentenza 10 agosto 2017 n. 9287). E che la semplice voltura non importa il trasferimento automatico delle obbligazioni assunte discende dal principio secondo cui l'obbligazione relativa al pagamento del contributo ha natura personale e non costituisce un onere reale né rappresenta un'obbligazione “propter rem”, cioè un debito pecuniario che si trasferisce, automaticamente e forzosamente, su coloro che subentrano nella proprietà dell'area trasformata o edificata per effetto del rilascio della concessione qualora, all'atto del rilascio stesso, il contributo non sia stato in tutto o in parte assolto. Sia gli oneri reali che le obbligazioni “propter rem” costituiscono, infatti, figure tipiche e devono considerarsi un “numerus clausus”: la loro esistenza deriva, cioè, esclusivamente, da specifiche norme, civilistiche o pubblicistiche, le quali prevedono che il soggetto passivo dell'obbligazione sia o divenga colui che del bene è o diviene proprietario (o, talvolta, possessore) e nessuna disposizione in tal senso è possibile rinvenire nella disciplina urbanistica ed edilizia (T.A.R. Sicilia, Catania, sez. I, n. 1430 del 18 giugno 2020).
Tar Sicilia, sede di Catania, Sez. I, 16 febbraio 2022, n. 495

Norme antisismiche – Competenza – Genio civile regionale – Sindaco
Gli artt. 95 e ss. del d.P.R. n. 380/2001 e gli artt. 2 e 6 della l.r. Campania n. 9/1983 assegnano al Genio civile regionale i poteri di repressione delle violazioni alle norme antisismiche (cfr. T.A.R. Campania, Salerno, Sez. II, 4 febbraio 2022 n. 342) e non al Sindaco. Sicché un ordine di demolizione emesso per asserita violazione della predetta normativa è illegittimo per incompetenza.
Tar Campania, sede di Salerno, Sez. II, 16 febbraio 2022, n. 485

Certificazione di agibilità – Silenzio assenso – Autotutela
La disciplina della certificazione dell'agibilità, “non configura una vera e propria ipotesi di silenzio assenso in senso tecnico, di cui all'art. 20 della L. n. 241 del 1990, ma dà invece luogo ad una sorta di legittimazione ex lege, che prescinde dalla pronuncia della Pubblica amministrazione e che trova il suo fondamento nella effettiva sussistenza dei presupposti richiesti dalla legge per il rilascio del titolo (Cons. Stato, 17 maggio 2021, n. 3836; T.A.R. Campania Salerno Sez. II, 03 dicembre 2019, n. 2138). Ciò è ora chiarito dall'incipit dell'art. 24 del d.P.R. n. 380 del 2001, ai sensi del quale “la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, e, ove previsto, di rispetto degli obblighi di infrastrutturazione digitale valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell'opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata”, ma il medesimo modello era desumibile anche dal comma 5-bis dell'art.25, (articolo abrogato dall'art. 3, comma 1, lett. j), D.Lgs. 25 novembre 2016, n. 222, ma vigente al momento dell'inoltro della dichiarazione), trattandosi di un procedimento alternativo a quello disciplinato dai commi precedenti (in cui si prevedeva il rilascio espresso del relativo certificato da parte dell'amministrazione comunale, ovvero mediante la formazione del silenzio-assenso), con il quale si rendeva generale una regola fino ad allora contemplata esclusivamente con riguardo alle attività produttive ex art. 10 del DPR 7 settembre 2010 n. 160. Consegue a tale ricostruzione che “l'annullamento” della dichiarazione prodotta dal privato deve conformarsi al paradigma dell'autotutela ex art. 21-nonies della legge 241/90, secondo i principi generali declinabili in materia di SCIA.
Tar Campania, sede di Napoli, Sez. II, 21 febbraio 2022, n. 1160