Imu e alloggi sociali enti di edilizia residenziale pubblica: prova rigorosa e obbligo dichiarativo

La Corte di Cassazione conferma che gli immobili degli ex istituti autonomi case popolari non pagano l’imposta municipale propria solo se sono alloggi sociali.

L’ordinanza n. 9432 del 10/04/2025 fa riferimento alla disposizione contenuta nell’articolo 2 del Dl 102/2013. Tale norma, al comma 2, modificò l’articolo 13, comma 10, del Dl 201/2011, precisando che la detrazione d’imposta ivi prevista si applicava in favore degli alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari (Iacp) o dagli enti di edilizia residenziale pubblica, comunque denominati, aventi le stesse finalità degli Iacp, istituiti in attuazione dell’articolo 93 del decreto del Presidente della Repubblica 24 luglio 1977, n. 616. Al comma 4 invece introdusse, con decorrenza dal 1° gennaio 2014, l’equiparazione all’abitazione principale dei fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali, come definiti dal decreto del ministro delle Infrastrutture 22 aprile 2008, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 146 del 24 giugno 2008.

Questa ultima norma fu ripresa dalla successiva Legge 147/2013 che modifico l’articolo 13, comma 2, del Dl 201/2011, stabilendo che non erano soggetti all’Imu, dal 1° gennaio 2014, i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del ministro delle Infrastrutture 22 aprile 2008, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 146 del 24 giugno 2008.

Da quel momento si aprì la discussione se l’esclusione dal tributo prevista per l’alloggio sociale si estendesse anche agli alloggi posseduti dagli ex Iacp. Sono alloggi sociali le unità immobiliari adibite a uso residenziale in locazione permanente che svolgono la funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale, di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato. L’alloggio sociale si configura come elemento essenziale del sistema di edilizia residenziale sociale costituito dall’insieme dei servizi abitativi finalizzati al soddisfacimento delle esigenze primarie.

Da un lato, infatti, vi era chi riteneva che, poiché per gli alloggi regolarmente assegnati degli ex Iacp era prevista uno specifico trattamento tributario, riferendosi alla norma del comma 10 dell’articolo 13 del Dl 201/2011, non spettasse l’esclusione prevista per gli alloggi sociali. Mentre dall’altro vi era chi riteneva che suddetta esclusione si estendesse anche agli alloggi sociali degli ex Iacp.

La Corte di Cassazione con diverse pronunce, richiamate anche dall’ordinanza qui commentata (Cassazione n. 14511/2024; n. 39799/2021 e n. 37342/2021), aveva affermato che «sono, pertanto, esenti dal pagamento non tutti gli alloggi Iacp ma solo quelli, istituiti in attuazione dell’articolo 93 Dpr 24 luglio 1977 n. 616, che abbiano le caratteristiche indicate nei parametri stabiliti dal decreto ministeriale del 22 aprile 2008». La Cassazione ha espressamente evidenziato che ai fini del riconoscimento del diritto all’esenzione, occorre la puntuale dimostrazione della sussistenza delle caratteristiche conformi a quelle previste dal Dm del 22 aprile 2008, nella specie non oggetto di alcuna disamina.

La questione si è riproposta anche per la “nuova Imu”, in quanto il comma 741 dell’articolo 1 della legge 160/2019, ha assimilato all’abitazione principale i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali, come definiti con DM 22/04//2008, specificando però che gli stessi devono essere adibiti ad abitazione principale dell’occupante. Ossia devono essere destinati a residenza anagrafica e dimora abituale dello stesso. Analogamente alla vecchia disciplina il comma 749 ha previsto l’applicazione della detrazione di imposta di € 200 nel caso di alloggi regolarmente assegnati dagli ex Iacp. Pertanto, i fabbricati abitativi degli ex Iacp anche nella nuova Imu sono soggetti all’imposta se non hanno i requisiti previsti per gli alloggi sociali, beneficiando della detrazione solo se regolarmente assegnati.

È importante precisare anche l’onere dichiarativo in tale fattispecie.

Nella vecchia disciplina dell’Imu, l’articolo 2, comma 5-bis, del Dl 102/2013 aveva chiaramente stabilito che «Ai fini dell’applicazione dei benefici di cui al presente articolo, il soggetto passivo presenta, a pena di decadenza entro il termine ordinario per la presentazione delle dichiarazioni di variazione relative all’imposta municipale propria, apposita dichiarazione, utilizzando il modello ministeriale predisposto per la presentazione delle suddette dichiarazioni, con la quale attesta il possesso dei requisiti e indica gli identificativi catastali degli immobili ai quali il beneficio si applica». In altri termini, prevedeva un obbligo dichiarativo a pena di decadenza per poter beneficiare delle agevolazioni fiscali; non solo quella relativa agli alloggi sociali ma anche per la detrazione d’imposta prevista per gli alloggi regolarmente assegnati dal comma 10 dell’articolo 13 del Dl 201/2011. In proposito la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 14511/2024, chiarì che «Come già affermato da questa Corte (Cassazione n. 23680 del 2020; Cassazione n. 31214 del 2024), con orientamento pienamente condiviso da questo Collegio, l’onere della dichiarazione (attestante il possesso dei requisiti e contenente l’indicazione degli identificativi catastali degli immobili) è imposto dalla norma ai fini dell’applicazione dei benefici di cui al medesimo articolo 2 del decreto legge in parola e cioè - per quanto qui rileva - ai fini della fruizione del beneficio della detrazione per l’abitazione principale accordato, in virtù del comma 2, del ridetto articolo 2, “agli alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari (Iacp) o dagli enti di edilizia residenziale pubblica, comunque denominati, aventi le stesse finalità degli Iacp, istituiti in attuazione dell’articolo 93 del decreto del Presidente della Repubblica 24 luglio 1977, n. 616”, nonché, in virtù del comma 4, ai “fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture 22 aprile 2008, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 146 del 24 giugno 2008”».

E sul punto non può ritenersi che l’obbligo dichiarativo per le predette fattispecie sia venuto meno con la legge 147/2013 che, come detto, esclude dal tributo gli alloggi sociali (mentre il Dl 102/2013 li aveva assimilati all’abitazione principale), poiché, come ha chiarito recentemente la Corte di Cassazione (sentenza n. 4303/2025), in realtà la norma del comma 2 dell’articolo13 del Dl 201/2011 sottintende comunque l’assimilazione all’abitazione principale. E in ogni caso l’articolo 2, comma 5-quinquies, del DL 102/2013 non risulta abrogato.

L’obbligo dichiarativo a pena di decadenza per gli alloggi sociali si ritrova anche nella disciplina della legge 160/2019 che, al comma 769, lo ha previsto espressamente. Peraltro, sul punto, non può non rammentarsi il ricorrente orientamento della Corte in base alla quale, al di là dell’espressa previsione di cui alle disposizioni appena ricordate, il mancato adempimento dell’obbligo dichiarativo determina in via generale, per tutti i casi in cui è previsto detto onere, la decadenza dal beneficio stabilito dalle norme. Principio che può portare ad affermare che anche la mancata dichiarazione degli alloggi regolarmente assegnati dagli ex Iacp, destinati ad abitazione principale, comporta la decadenza dal beneficio (ossia alla perdita della detrazione d’imposta). Va infatti rammentato che l’obbligo dichiarativo è nato dal combinato disposto del comma 769 dell’articolo 1 della legge 160/2019, che ha rinviato ad apposito Dm il compito di disciplinare i casi in cui vi è il predetto obbligo, e del Dm 24/04/2024 (da ultimo) il quale espressamente ha conteplato tra le casistiche in cui vi è la necessità della dichiarazione l’ipotesi in cui l’immobile è stato concesso in locazione dagli istituti autonomi per le case popolari (Iacp) e dagli enti di edilizia residenziale pubblica aventi le stesse finalità, istituiti in attuazione dell’articolo 93 del Dpr 24 luglio 1977, n. 616. Principio di carattere generale che sarà recepito nel decreto in materia di tributi locali, attuativo della delega fiscale.

(*) Vice presidente Anutel

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