Valori delle tabelle comunali validi per gli accertamenti Imu

La recente sentenza della Corte di cassazione n. 24589 del 11 agosto 2023 ha ribadito che i valori venali delle aree fabbricabili ai fini Ici, stabiliti con delibera comunale, sono validi anche ai fini dell’attività di accertamento.

La questione affrontata dalla Corte attiene alla possibilità di utilizzare i valori venali che il Comune ha deliberato ai sensi delle disposizioni vigenti per la soppressa Ici, anche per l’attività di accertamento degli anni pregressi. La normativa dell’articolo 59 del Dlgs 446/1997 nell’Ici e oggi la norma del comma 777 dell’articolo 1 della legge 160/2019 nella nuova Imu, consentono ai Comuni di introdurre una disposizione regolamentare che prevede la fissazione periodica dei valori venali medi delle aree fabbricabili, con la funzione di autolimitazione del potere comunale di accertamento. Infatti, il contribuente che effettua il pagamento del tributo in base al valore comunale, non è esposto ad accertamento di maggior valore. I valori determinati periodicamente dal comune, di norma dalla giunta o dal consiglio in base alla previsione regolamentare, oltre alla predetta funzione, hanno anche una finalità di orientamento per il contribuente nella determinazione dell’importo dovuto annualmente e sono utilizzabili per l’attività di accertamento. La Corte evidenzia, infatti, che si tratta di fonti presuntive, paragonabili ai bollettini di quotazioni di mercato o ai notiziari Istat, nei quali è possibile reperire dati medi presuntivamente esatti. Ne deriva che possono utilizzarsi per le annualità pregresse, in quanto, data la natura presuntiva, il contribuente può, anzi è gravato dall’onere di fornire la prova contraria. Cioè, può presentare elementi oggettivi, come perizie di parte, capaci di dimostrare il minor valore dell’area edificabile di proprietà, rispetto a quello risultante dall’applicazione dei valori comunali. In sostanza, i valori comunali operano come gli studi di settore o altri strumenti presuntivi del reddito.

Tale facoltà, come detto, può essere esercitata anche nella nuova Imu, in virtù della norma del comma 777 della legge 160/2019. Dopo che tale potestà regolamentare non era stata confermata nell’originaria Imu, introdotta dall’articolo 13 del Dl 201/2011. Seppure diversi comuni, in virtù della potestà regolamentare generale in materia di entrate ex articolo 52 Dlgs 446/1997, avevano stabilito l’applicazione di valori venali medi, quantomeno come riferimento per i contribuenti.

Si tratta di uno strumento di semplificazione del rapporto con il contribuente, supportandolo nella determinazione del tributo, che al tempo stesso non muta il criterio legale di determinazione della base imponibile delle aree fabbricabili, che resta il valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, ovvero alla data della variante urbanistica che attribuisce o muta la destinazione edificatoria di un’area, come disciplinato dal comma 746 della legge 160/2019. Come a dire che, anche in presenza dei valori comunali presuntivi, il contribuente è tenuto a versare l’imposta sulla base del valore venale, determinato tenendo conto dei parametri di legge, ossia della zona territoriale di ubicazione, dell’indice di edificabilità, della destinazione d’uso consentita, degli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, dei prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche. Sia nel caso in cui lo stesso è più basso, circostanza che espone il contribuente a possibili rettifiche comunali, e sia in quello in cui è più alto. Nel primo caso, comunque, resta in capo all’ente impositore l’onere probatorio, in caso di rettifica per maggior valore, nella motivazione presente nell’avviso di accertamento. Motivazione che, pur se può basarsi sui valori venali tabellari, dovrebbe correttamente contenere anche elementi atti a comprovare l effettivo maggior valore dello specifico terreno, ricorrendo ad esempio, a valori riscontrati ufficialmente sul mercato. Il valore venale delineato dalla normativa non è comunque banalmente il valore di mercato, ma il frutto di una stima nata dalla combinazione di elementi tecnici (destinazione, lavori di adattamento, vincoli edificatori, eccetera) e di mercato.

La natura estremamente soggettiva del valore venale incentiva il contenzioso e l’incertezza applicativa, natura che può essere mitigata dall’adozione dei valori tabellari, ma che forse andrebbe più coraggiosamente affrontata mutando il criterio per determinare la base imponibile delle aree, adottando un parametro, magari di base catastale, capace di rendere più oggettivo il prelievo.

(*) Vice presidente Anutel

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LE PROSSIME INIZIATIVE ANUTEL

CORSI IN PRESENZA

11/10/2023, Novara: Novità normative in vista del bilancio 2024/2026 (9,00-14,00)

18/10/2023, Morciano di Romagna (Rn): Imu e nuova Imu - disciplina dell'abitazione principale nell'ambito dell'attività di controllo e di verifica (9,00-14,00)

18/10/2023: Arezzo: Novità normative in vista del bilancio 2024/2026 (9,00-14,00)

24/10/2023: Piacenza: Alcune agevolazioni nell'imu: esenzioni per enti ecclesiastici ed enti non commerciali, riduzioni per fabbricati di interesse storico o artistico (9,00-16,30)

24/10/2023, San Salvo (Ch): Le novità più recenti e aspetti di rilievo nell’Imu e nella Tari (9,00-16,00)

25/10/2023, Vercelli: Aspetti di rilievo e novità nella gestione Tari (9,00-14,00)

7/11/2023, Massa: Aspetti di rilievo e novità nella gestione Tari (9,00-14,00)

14/11/2023, Parma: Le aree edificabili nell'imu: l'approccio nel caso di adozione di un nuovo strumento urbanistico (9,00-17,00)

16/11/2023, Asti: L'impatto contabile del nuovo codice dei contratti - i riflessi contabili del Pnrr (9,00-14,00)

VIDEOCORSI IN MATERIA TRIBUTARIA/RISCOSSIONE

16/10/2023: La diversificazione e l'adozione delle aliquote Imu dal 2024 (15,30-17,30)

16/10/2023: Corso di aggiornamento per comandi di polizia locale: riscossione coattiva delle sanzioni amministrativ-e pecuniarie del cds (9,00-11,00)

17/10/2023: Il Pef Tari: la revisione biennale 2024-2025 e gli altri adempimenti Arera (9,00-11,00)

18/10/2023: La nuova Imu per nuovi operatori – I modulo (15,30-17,30)

18/10/2023: Il processo tributario telematico; la pratica nella teoria (9,00-12,00)

19/10/2023: Imposta di soggiorno: dal controllo delle dichiarazioni e dei pagamenti alla compilazione degli avvisi di accertamento e loro notifica (15,30-17,30)

25/10/2023: Il punto sull'imposta di soggiorno (10,00-12,00)

25/10/2023: La nuova Imu per nuovi operatori - II modulo (15,30-17,30)

26/10/2023: Imu ed aree edificabili – diritti edificatori ed aree pertinenziali (10,00-12,00)

26/10/2023: Il nuovo assetto ordinamentale delle corti di giustizia tributaria il giudice monocratico (9,30-11,30)

26/10/2023: Il processo tributario del "futuro". principi e criteri direttivi della legge delega per la riforma fiscale (15,30-17,30)

24/11/2023: Il processo davanti alla corte di giustizia tributaria di I° grado (10,00-12,00)

18/12/2023: L'appello davanti alla corte di giustizia tributaria di II° grado (10,00-12,00)

VIDEOCORSI IN MATERIA FINANZIARIA

11/10/2023: Percorso guidato per la predisposizione del bilancio di previsione 2024 – 2026 (15,30-17,30)

25/10/2023: Corso "avanzato" sulla gestione iva del patrimonio immobiliare da parte degli enti locali (9,00-11,00)

27/10/2023: La contabilizzazione delle opere pubbliche: dall'inserimento in bilancio di previsione all'evoluzione dei cronoprogrammi, tra Fpv, accertamenti impegni e reimputazioni (10,00-12,00)

30/10/2023: I compiti e le funzioni dell’economo comunale” come gestire gli acquisti? (15,30-17,00)

6/11/2023: Il disegno di legge di bilancio 2024, prime riflessioni sul bilancio degli enti locali (9,00-11,00)

29/11/2023: I controlli collaborativi della corte dei conti: tra preventivo, salvaguardia, consuntivo e consolidato (10,00-12,00)

VIDEOCORSI ALTRE MATERIE (APPALTI, PERSONALE, PRIVACY, TRASPARENZA)

23/10/2023: Corso di aggiornamento e approfondimento professionale in materia di priva

24/2023: Il nuovo codice degli appalti: modalità operative per gli enti locali al fine di deflazionare il contenzioso (10,00-12,00)

24/10/2023: Le concessioni demaniali marittime le selezioni pubbliche per gli affidamenti: presupposti e vincoli, iter e procedimento, adempimenti della Pa (10,00-12,00)

30/10/2023: Gli incarichi legali nelle Pa (15,30-17,30)

7/11/2023: Il diritto di accesso nel Dlgs 36/2023: la trasparenza, l'accesso e le comunicazioni (10,00-12,00)

29/11/2023: I controlli collaborativi della corte dei conti: tra preventivo, salvaguardia, consuntivo e consolidato (10,00-12,00)

CORSO PER GLI ORGANISMI INDIPENDENTI DI VALUTAZIONE (OIV)

PROGRAMMAZIONE, PERFORMANCE E RISK MANAGEMENT NEGLI ENTI LOCALI

Corso che consente l’acquisizione dei crediti formativi richiesti dalla legge ai componenti degli OIV.
Corso FAD 2023: Programmazione, Performance e Risk Management negli Enti Locali
- IL CORSO si terrà dal 6 al 24 NOVEMBRE 2023.
http://www.anutel.it/data/allegati/iniziative/corsofadNov2023.pdf