Rassegna edilizia e urbanistica

Edilizia – Urbanistica - Lottizzazione abusiva – Territorio – Nuovo insediamento abitativo – concreto ostacolo – Carico urbanistico.
L’illecito costituito dalla lottizzazione abusiva si traduce nel compimento di qualsiasi tipo di opera in concreto idonea a stravolgere l’assetto del territorio preesistente ed a realizzare un nuovo insediamento abitativo e, pertanto, a determinare sia un concreto ostacolo alla futura attività di programmazione del territorio (che viene posta di fronte al fatto compiuto), sia un nuovo e non previsto carico urbanistico

 Edilizia – Urbanistica – Lottizzazione “cartolare” – Frazionamento – Vendita – Destinazione edificatoria – Terreni – Non equivocità – Abuso – Trasformazione del suolo.
Con riferimento alla lottizzazione c.d. “cartolare”, la fattispecie è ravvisabile allorquando la trasformazione del suolo sia predisposta mediante il frazionamento e la vendita - ovvero mediante atti negoziali equivalenti - del terreno frazionato in lotti, i quali, per le loro oggettive caratteristiche - con riguardo soprattutto alla dimensione correlata alla natura dei terreni ed alla destinazione degli appezzamenti considerata sulla base degli strumenti urbanistici, al numero, all’ubicazione o all’eventuale previsione di opere di urbanizzazione - rivelino in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio degli atti adottati dalle parti. Ai fini dell'accertamento della sussistenza di una lottizzazione abusiva “cartolare” non è, peraltro, sufficiente il mero riscontro del frazionamento del terreno collegato a plurime vendite, ma è richiesta anche l'acquisizione di un sufficiente quadro indiziario dal quale sia oggettivamente possibile desumere, in maniera non equivoca, la destinazione a scopo di edificazione perseguito mediante gli atti posti in essere dalle parti. Ne deriva che l'attività negoziale avente ad oggetto il frazionamento e il trasferimento di appezzamenti di terreno rileva quale indizio di un intento che deve trovare conferma anche in altre circostanze che rendano evidente la non equivocità del fine della futura edificazione, rilevando al riguardo la sussistenza di circostanze fattuali certe e univoche, che confermino che l'attività posta in essere è propedeutica alla realizzazione di un abuso o alla trasformazione del suolo a fini edificatori. 

Edilizia – Urbanistica – Fondo – Frazionamento – terreno – Illecito concreto – Diligenza – Buona fede – Operazione illecita.
È irrilevante la circostanza per cui il proprietario del fondo non sia responsabile dell'originario frazionamento del terreno o della realizzazione di ulteriori tracciati stradali preesistenti al proprio acquisto, atteso che l'acquirente del fondo abusivamente lottizzato concorre comunque con la propria condotta ad assicurare la protrazione degli effetti lesivi dall'illecito in concreto commesso, in tale modo rispondendone ai fini amministrativi. E’ necessario che l'acquirente del fondo abusivamente lottizzato dimostri di aver operato con la necessaria diligenza nell'adempimento dei doveri di informazione e conoscenza senza, tuttavia, rendersi conto, in buona fede, di partecipare ad un'operazione di illecita utilizzazione del territorio e di aver, comunque, posto in essere ogni tempestiva azione di contrasto.

Cons. Stato, sez. VI, 2 marzo 2023, n. 2217

Edilizia – Art. 9, d.m. 2 aprile 1968, n. 1444 – Nuovi edifici – Distanza minima – Edifici frontistanti – intercapedini – Aria – Luce – Esigenze igienico sanitarie – Modo radiale – modo lineare, perpendicolare e ortogonale.
La funzione della a disciplina di cui all’art. 9, comma 1, n. 2, del d.m. 2 aprile 1968, n. 1444 che prescrive, per i nuovi edifici, la distanza minima assoluta di dieci metri tra le pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, è quella di assicurare che fra edifici frontistanti non si creino intercapedini dannose per la salubrità, in quanto tali da non permettere un adeguato afflusso di aria e di luce, essendo quindi volta alla salvaguardia delle imprescindibili esigenze igienico sanitarie. Peraltro, le distanze tra fabbricati non si misurano in modo radiale, come avviene per le distanze rispetto alle vedute, ma in modo lineare, perpendicolare ed ortogonale, in quanto, come detto, lo scopo perseguito dal legislatore è quello di evitare le intercapedini dannose.

Cons. Stato, sez. IV, 27 marzo 2023, n. 3115

Urbanistica – Oneri – Autonomia privata – Convenzioni urbanistiche – Norme imperative – Minimo legale – Funzione economico-sociale – Autoresponsabilità.
La previsione di oneri anche maggiori di quelli astrattamente previsti dalla legge, in quanto espressione dell’autonomia privata, non inficia le convenzioni urbanistiche in termini di nullità per contrasto con le norme imperative. Questo in ragione del fatto che, da un lato, difetta nell'ordinamento una norma generale che impedisca, in sede di convenzione urbanistica, la libera erogazione di ulteriori contribuzioni rispetto a quelle fissate dalla legge, integranti, come tali, il minimo legale; dall’altro, la causa della convenzione urbanistica, ovvero l'interesse che l'operazione contrattuale è teleologicamente diretta a soddisfare, va valutata non con riferimento ai singoli impegni assunti, ma con riguardo alla oggettiva funzione economico-sociale del negozio, in cui devono trovare equilibrata soddisfazione sia gli interessi del privato che della pubblica amministrazione. In virtù del principio di autoresponsabilità, una volta assunto, in chiave convenzionale, l’impegno a corrispondere il relativo importo, lo stesso è giuridicamente dovuto, non ravvisandosi alcun contrasto con norme imperative.

Cons. Stato, sez. IV, 24 marzo 2023, n. 2996

Edilizia – Superfici utili – Normativa delle costruzioni – Area abitabile – Superficie accessoria.
Con specifico riferimento alla nozione di “superfici utili”, le nozioni tecniche in questione non sono specificate dal Codice dei beni culturali e del paesaggio, ma solo dalle normative sulle costruzioni (in via esemplificativa e non esaustiva, circolare del Ministero dei lavori pubblici 23 luglio 1960, n. 1820; artt. 5 e 6 d.m. 2 agosto 1969; art. 3 d.m. 10 maggio 1977; art. 1 d.m. 26 aprile 1991; art. 6 d.m. 5 agosto 1994), dove la superficie utile (SU) coincide con l’area abitabile (superficie di pavimento degli alloggi misurata al netto di murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre, di eventuali scale interne, di logge e balconi) mentre per superficie accessoria (SA) si intendono le parti dell’edificio destinate ad accessori e servizi (cantine, locali tecnologici, vano ascensore e scale, terrazze, balconi, logge e quant’altro).

TAR Salerno, sez. II, 22 marzo 2023, n. 654

Edilizia – Tettoie – Consistenti dimensioni – Stato dei luoghi – Assetto urbanistico-edilizio – Territorio – Permesso di costruire.
La costruzione di tettoie di consistenti dimensioni comportanti una perdurante alterazione dello stato dei luoghi e incidenti per sagoma, prospetto, volumetria e materiali impiegati in modo stabile e duraturo sull'assetto urbanistico-edilizio del territorio, necessita del preventivo rilascio del permesso di costruire.

TAR Salerno, sez. II, 22 marzo 2023, n. 654