I temi di NT+Tributi e bilanci a cura di Anutel

L'Imu sui terreni edificabili e l'istituto della compensazione urbanistica alla luce della Cassazione

di Giuseppe Avizzano (*) e Giovanni Gentile (**) - Rubrica a cura di Anutel

La sentenza della Suprema Corte di cassazione a Sezioni Unite n. 23902/2020, ha rappresentato, e rappresenta tuttora, un indiscusso punto di riferimento al fine di dirimere il notevole contenzioso alimentato dalla diversa interpretazione, tra enti locali e privati proprietari, sulla imponibilità Imu dei suoli assoggettati dalle amministrazioni all'istituto della «compensazione urbanistica».

Questo istituto giuridico, anche conosciuto come «perequazione compensativa», è sicuramente nato per soddisfare talune esigenze manifestate dalle grandi città italiane, ma, ormai, è sempre più di frequente adottato anche dalle città di minori dimensioni.

Esso consente agli enti locali di riqualificare paesaggisticamente e ambientalmente il proprio territorio. Ciò attraverso una preventiva cessione gratuita delle superfici o degli immobili, da parte dei privati, all'ente locale che consente loro di delocalizzarne i corrispondenti diritti di cubatura edificatoria, su altre aree, anche di proprietà pubblica, previamente individuate dalle stesse amministrazioni.

In base agli accordi di cessione così stipulati, e sulla conseguente "garanzia" del trasferimento della capacità edificatoria dei suoli di decollo su altre aree di atterraggio, molti enti locali hanno continuato a richiedere ai proprietari degli immobili, privati o società, il pagamento dell'Imu sull'area fabbricabile malgrado essa fosse già stata oggetto di cessione gratuita all'ente.

Non da meno, altri comuni hanno richiesto il pagamento dell'Imu sulle aree di atterraggio nonostante esse fossero ancora agricole in conseguenza della mancata formalizzazione della cessione delle nuove aree di atterraggio.

Tale impostazione, evidentemente, è stata sempre osteggiata dai proprietari dei suoli edificabili sottoposti a successivo vincolo di inedificabilità.

A dirimere la questione, come si diceva, è dunque intervenuta la Suprema Corte di cassazione con la citata sentenza n. 23902/2020, cui sono seguite uniformi successive decisioni di legittimità e merito (Cassazione, ordinanze n. 11668 del 4.05.2021, n. 7237 del 15.03.2021, Ctr Lazio n. 4765/15/22 e n. 1471/1/21; Ctp Roma n. 2511/31/2021).

Con questa sentenza la Cassazione innanzitutto posto in luce i fattori di distinzione e autonomia tra «urbanistica perequativa» e «urbanistica compensativa», rilevando che, nel caso della "compensazione" si tratta di un istituto con funzione corrispettiva o indennitaria di un'edificabilità soppressa, assimilabile quindi a una indennità ripristinatoria, in moneta urbanistica, di un patrimonio inciso, che il proprietario può valorizzare sul mercato indipendentemente dal suolo generatore.

Essi hanno inoltre precisato che, nella fase di "volo", ciò nel periodo necessario al trasferimento, che può riguardare anche diverse annualità, si manifesta massimamente il difetto di inerenza del diritto edificatorio rispetto al suolo, in quanto esso non può più essere esercitato sul fondo di origine e non può ancora essere esercitato sul fondo di destinazione perché non ancora assegnato né, forse, individuato.

Per tali ragioni, deve assumersi il principio per il quale: «un'area prima edificabile e poi assoggettata ad un vincolo di inedificabilità assoluta non è da considerare edificabile ai fini Ici (Imu, ndr) ove inserita in un programma attributivo di un diritto edificatorio compensativo, dal momento che quest'ultimo non ha natura reale, non inerisce al terreno, non costituisce una sua qualità intrinseca ed è trasferibile separatamente da esso».

Sulla base di tale sentenza si deve pertanto ritenere che, fin quando il procedimento di compensazione edificatoria non si conclude con l'assegnazione e la cessione dell'area di atterraggio, il terreno di decollo resta inedificabile per effetto del vincolo, mentre quello di arrivo conserva la sua connotazione di terreno non edificabile; in entrambi i casi, pertanto, i terreni non possono essere tassati come edificabili.

In definitiva, finché la volumetria edificatoria non viene trasferita sulla nuova area, esattamente individuata, non può considerarsi realizzato il presupposto impositivo che giustifica l'assoggettabilità a Imu.

In assenza di tale presupposto, cioè del possesso di una ben individuata area edificabile, gli enti locali, pertanto, non possono pretendere il pagamento dell'imposta.

(*) Giudice Tributario

(**) Dottore Commercialista

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