Tassazione in edilizia, classamento, riqualificazione, estimo
Edilizia - Urbanistica - Edificabilità - Tassazione - Qualificazione aree fabbricabili - Strumenti urbanistici - Uso edificatorio
Ai fini della verifica della natura edificabile di un terreno, con la conseguente determinazione del suo valore catastale ai fini delle imposte dirette e indirette, come regolata dall’articolo 36, comma 2, del Dl n. 223/2006, norma che ha fornito una interpretazione autentica dell'articolo 2, comma primo, lettera b), del Dlgs 30 dicembre 1992, n. 504, data la autonomia della nozione di edificabilità in ambito tributario rispetto a quella dettata ai fini urbanistici, la qualificazione di un’area fabbricabile a fini impositivi è subordinata alla sola adozione dello strumento urbanistico generale da parte del Comune, risultando invece irrilevanti sia la sua approvazione da parte della Regione sia l’adozione degli strumenti attuativi dello stesso. Pure essendo il comportamento dell’Amministrazione comunale, per la mancata adozione degli appropriati strumenti urbanistici attuativi, astrattamente rilevante in sede amministrativa, ove il contribuente intenda reagire avverso i provvedimenti adottatati dall’Ente Locale, nonché eventualmente far valere la responsabilità per i danni cagionati, le ragioni per le quali il Comune non proceda alla adozione dello strumento attuativo devono ritenersi irrilevanti, poiché il terreno dovrà comunque essere classificato come edificabile se così previsto nel Piano Regolatore Generale, potendo la attualità del concreto sfruttamento edificatorio incidere soltanto sul «quantum» della base imponibile. Invero, l’inizio del procedimento di trasformazione urbanistica è sufficiente a far lievitare il valore venale dell’immobile, le cui eventuali oscillazioni, in dipendenza dell’andamento del mercato, dello stato di attuazione delle procedure incidenti sullo «ius aedificandi» o di modifiche del Prg che si traducano in una diversa classificazione del suolo, come pure la non attualità dell’uso edificatorio, possono giustificare soltanto una variazione del prelievo nel periodo d’imposta.
Corte di Cassazione, Sezione V Civile, Sentenza 10 gennaio 2022, n. 475
Edilizia - Tassazione - Edificabilità - Base imponibile - Tabelle comunali - Presunzione - Consulenza Tecnica
Nella determinazione del valore della base imponibile ai fini dell’applicazione delle imposte dirette e indirette sugli immobili, è lecito discostarsi dai valori indicati dalla tabella allegata al regolamento dell’Imposta Comunale sugli Immobili (Ici) emanato dal Comune, laddove le tabelle comunali di predeterminazione dei valori non hanno natura imperativa e vincolante, trattandosi di mere presunzioni e cioè di un criterio recessivo ove l’Amministrazione tributaria venga in possesso di informazioni specifiche idonee a contraddire quelle desunte dai valori delle aree circostanti aventi analoghe caratteristiche, potendo la stima operata tramite Consulenza Tecnica, quindi, legittimamente considerarsi una informazione specifica e qualificata, come tale prevalente sui valori tabellari.
Corte di Cassazione, Sezione V Civile, Sentenza 10 gennaio 2022, n. 476
Edilizia - Tassazione - Classamento - Estimo - Rendite Castali - Riqualificazione - Microzone - Valori di mercato - Onere Motivazionale - Singoli immobili
La revisione parziale del classamento delle unità immobiliari di proprietà privata site in microzone comunali, per le quali il rapporto tra il valore medio di mercato e il corrispondente valore medio catastale ai fini dell’applicazione dell’Imposta Comunale sugli Immobili si discosta significativamente dal rapporto relativo all’insieme delle microzone comunali, ai sensi del comma 335, dell’articolo 1, della Legge n. 311 del 2004, è diretta ad attenuare gli squilibri impositivi che possono verificarsi, per effetto della intrinseca variabilità dei valori di mercato degli immobili, nell’applicazione di un sistema impositivo basato invece su valori tendenzialmente stabili come sono di fatto le rendite catastali. Per poter procedere alla modifica del classamento, l’Amministrazione deve verificare la sussistenza dei presupposti di fatto che legittimano la c.d. «riclassificazione di massa» o per microzone, nonché individuare i parametri, i fattori determinativi ed i criteri per l’applicazione della riclassificazione alla singola unità immobiliare, con provvedimento motivato in modo rigoroso, specifico e puntuale, dato il carattere «diffuso» dell’operazione, così da porre il contribuente in condizione di conoscere le concrete ragioni che giustificano il provvedimento.
Pertanto, il provvedimento deve rendere conoscibili, con relativi metodi di calcolo, rilevamento ed elaborati, il valore medio di mercato della microzona, per metro quadro, il valore catastale medio della microzona, il valore di mercato medio per l’insieme di tutte le microzone e il valore catastale medio per l’insieme di tutte le microzone, non essendo sufficiente il riferimento alla mera evoluzione del mercato immobiliare nella microzona o il richiamo agli astratti presupposti normativi che hanno giustificato il «riclassamento», essendo necessaria l’indicazione dettagliata di quali siano stati gli interventi e le trasformazioni urbane che hanno portato l’area alla riqualificazione, oltre a individuare gli elementi che hanno, in concreto, inciso sul diverso classamento della singola unità immobiliare, in modo che il contribuente sia posto in condizione di conoscere «ex ante» le ragioni che ne giustificano, in concreto, l’emanazione.
Corte di Cassazione, Sezione V Civile, Ordinanza 11 gennaio 2022, n. 534
Edilizia - Urbanistica - Classificazione - Uso edificatorio - Imposta Comunale sugli Immobili - Vincolo di inedificabilità - Vincolo di destinazione
Va ritenuta corretta la classificazione edilizia uniforme di un terreno edificabile, a fini impositivi dell’Imposta Comunale sugli Immobili (Ici), comprensiva anche della parte che sarebbe oggetto di perequazione urbanistica e della parte che sarebbe destinata a verde pubblico ed a strade di pubblico interesse, laddove l’inclusione di un’area in una zona destinata dal Piano Regolatore Generale a servizi pubblici o di interesse pubblico incide senz’altro nella determinazione del valore venale dell’immobile, da valutare in base alla maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie, ma non ne esclude l’oggettivo carattere edificabile ai sensi dell’articolo 2 del Dlgs. n. 504 del 1992, atteso che i vincoli d’inedificabilità assoluta, stabiliti in via generale e preventiva nel Prg, vanno tenuti distinti dai vincoli di destinazione che non fanno venire meno l’originaria natura edificabile.
Corte di Cassazione, Sezione V Civile, Sentenza 11 gennaio 2022, n. 653
Edilizia - Estimo catastale - Classamento - Riqualificazione - Tassazione - Microzona - Caratteristiche edilizie - Onere motivazionale
Nel provvedimento amministrativo di riqualificazione del classamento urbanistico e della categoria di un immobile situato in una microzona, finalizzato ad eliminare una sperequazione a livello impositivo a fronte dell’accertamento di una modifica nel valore degli immobili presenti nella microzona stessa, devono essere esplicitati gli elementi che, in concreto, lo hanno determinato, ovvero la qualità urbana ed ambientale della microzona nonché le caratteristiche edilizie dell’unità medesima e del fabbricato che la comprende, non potendo ritenersi sufficiente il riferimento alla microzona ed alle sue caratteristiche, perché la mera collocazione nella microzona non incide sulla destinazione funzionale dell’immobile che condiziona l’attribuzione della categoria. Se è vero che l’attribuzione di una determinata classe è indubbiamente correlata alla qualità urbana del contesto in cui l’immobile è inserito, in termini di infrastrutture, servizi e altro, e alla qualità ambientale, come pregio o degrado dei caratteri paesaggistici e naturalistici, della zona di mercato immobiliare in cui l’unità stessa è situata, tali caratteristiche generali vanno sempre individuate in concreto, in riferimento alla specifica porzione di territorio in cui si inserisce la revisione, individuando gli effettivi interventi urbanistici e le attività realmente incidenti sulla migliore qualità dell'utilizzo degli immobili della zona, nonché tenendo conto del fattore edilizio, per cui non è possibile prescindere dalle caratteristiche edilizie specifiche della singola unità e del fabbricato che la comprende, come l’esposizione, il grado di rifinitura, lo stato di conservazione, l’anno di costruzione, non essendo sostenibile che tutti gli immobili di una stessa zona abbiano necessariamente la medesima classe.
Corte di Cassazione, Sezione V Civile, Ordinanza 12 gennaio 2022, n. 730
Edilizia - Tassazione - Classamento - Macchinari - Imbullonati - Fonti rinnovabili - Pale eoliche
Ai fini della attribuzione della natura di immobili urbani e della relativa rendita catastale, a fini impositivi, la nozione che emerge dalla Legge n. 208 del 2015, articolo 1, comma 21, di macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali e strutturali allo specifico processo produttivo, cosiddetti «imbullonati», come tali sottratti al regime fiscale, prescinde dal fatto che i manufatti siano o meno infissi stabilmente al suolo, essendo invece essenziale il loro impiego nel processo produttivo.
Alla luce del favor del legislatore nazionale e dell’Unione Europea per il principio della massima diffusione delle fonti di energia rinnovabili, ai fini della qualificazione urbanistica e tassazione delle torri delle pale eoliche, dei pannelli fotovoltaici o delle turbine, diventa, infatti, irrilevante la consistenza fisica della costruzione, mentre ciò che interessa è il rapporto di strumentalità del macchinario rispetto al processo produttivo cui è destinato il complesso immobiliare considerato nel suo insieme, sancendo la normativa l’irrilevanza catastale di tutta la componente impiantistica che, in quanto tale, risulta inidonea ad apportare al fabbricato a cui accede, al di fuori dello specifico processo produttivo ivi svolto, un’effettiva residua utilità produttiva o reddituale.
Corte di Cassazione, Sezione V Civile, Ordinanza 11 gennaio 2022, n. 559
